나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경414 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제911호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1호선 「독산역」 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 아파트형공장 및 업무시설 등이 밀집한 공업지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철역(1ㆍ7호선:가산디지털단지역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상15층 지하4층건 내 제9층 제911호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2021.09.09)
- 외벽: 강화유리 마감 등,
- 내벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등

이용상태

공히, 근린생활시설(기호(1): (주)지엠아이 / 기호(2~4): 삼우씨엠건축사사무소)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 시스템 중앙난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복5차선의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2021-10-28),중로1류(폭20m~25m)(2021-10-28)(접합),일단의공업용지조성사업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,국가산업단지(2012-07-05)<산업입지및개발에관한법률>,산업시설구역<산업집적활성화및공장설립에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경414 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제911호

용도: 지식산업센터

감정가: 235,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.77㎡ (약 2.96평)

건물면적: 38.48㎡ (약 11.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕, 지하4층, 지상15층 건물 내 제9층 제911호

사용승인일: 2021년 09월 09일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 '독산역'에서 북서측으로 인접해 있습니다. 해당 지역은 아파트형 공장 및 업무시설이 밀집한 대표적인 공업지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 북동측으로는 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 '가산디지털단지역'이 위치합니다. 또한, 다수의 간선 및 지선 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 관련 정보

토지는 인접 도로에 비해 등고평탄한 세장형의 형상을 하고 있으며, 공업용 건부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 왕복 5차선의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 02월 24일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 매각으로 인해 근저당권, 임의경매 개시 결정, 가압류 등이 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다. 이는 토지 등기부 을구 18번의 구분지상권 설정 등기(2021년 08월 19일 접수)입니다. 이 권리는 별도로 등기되어 있으며, 매수인이 이를 승계하여 관리해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사지엠아이코리아

* 보증금: 5,500,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 07월 26일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 05월 15일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권 이전(최신물산, 이테크건설) 기록이 있으며, 금천구 명의의 구분지상권 설정 기록(말소 예정이나 매수인 인수)이 존재합니다.

* 집합건물 등기부: 소유권 보존(에스지씨이테크건설) 후 소유권 이전(권순우)이 있었으며, 국민은행의 근저당권, 국민은행의 임의경매, 삼성카드의 가압류 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 있습니다.

* 등기부 채권 총액: 토지 0원, 집합건물 826,867,087원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 금천구 가산동은 디지털 산업단지(G밸리)의 핵심 지역으로, 수많은 IT, 제조업, 서비스업 기업들이 밀집해 있어 관련 종사자들의 유동 인구가 풍부합니다.

4.2. 업종 분포

주변은 지식산업센터, 오피스 빌딩, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 본 물건 역시 지식산업센터 내에 위치하며, 이용 상태상 근린생활시설 또는 지원 시설로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

4.3. 임대 시장

G밸리 지역은 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 시장을 형성하고 있습니다. 특히 신축급 또는 비교적 최신 건물에 대한 선호도가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

반경 1km 이내에 지하철 1호선 독산역, 1, 7호선 가산디지털단지역이 위치하며, 다양한 노선의 버스 정류장이 있어 출퇴근이 편리합니다. 주변에는 대형 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

일반적인 G밸리 지역의 특성을 고려할 때, 본 물건 주변으로 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 산업 및 업무 시설 밀집 지역으로, 현대적인 비즈니스 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기 (구분지상권)

가장 중요한 리스크는 매수인이 인수해야 하는 토지의 구분지상권 설정 등기입니다. 이는 토지 사용에 대한 제한으로 작용할 수 있으므로, 해당 권리의 구체적인 범위와 영향을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 현황

임차인(주식회사지엠아이코리아)은 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 수 있습니다. 그러나 보증금 반환 의무는 인수되지 않으므로, 명도 완료 후 관련 절차를 진행해야 합니다.

6.3. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특성은 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계를 내포할 수 있습니다. 이는 향후 법적 또는 행정적 절차 진행 시 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

6.4. 다수의 토지이용계획

본 물건은 과밀억제권역, 국가산업단지 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 최신 준공 건물(2021년)이며, G밸리라는 입지적 강점을 가지고 있어 상업 및 업무 시설로서의 가치가 충분합니다. 독산역과 가산디지털단지역의 더블 역세권에 위치하여 교통 또한 편리합니다. 다만, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권이라는 명확한 권리적 부담이 존재하며, 이는 본 물건의 투자 가치 판단에 있어 가장 큰 변수로 작용할 것입니다. 임차인의 대항력이 없는 점은 명도 측면에서 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

디지털 산업의 중심지인 G밸리에 위치하여 꾸준한 임대 수요와 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 신축급 건물

2021년 준공된 비교적 최신 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

8.3. 교통의 편리성

지하철 1호선 독산역 및 1, 7호선 가산디지털단지역의 접근성이 뛰어나 임차인 확보에 유리합니다.

8.4. 감정가 대비 시세 분석 (추가 필요)

현재 제공된 감정가는 2억 3,500만원입니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여, 물건의 감정가, 주변 시세, 임대 수익률, 권리 분석 결과(특히 인수되는 구분지상권의 영향) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 추가 조사 사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 최근 G밸리 지역 내 유사 지식산업센터의 매매 사례 및 임대 시세 조사.

* 인수되는 구분지상권의 구체적인 내용 및 예상되는 제약 사항에 대한 법률 검토.

* 유사 물건의 실제 경매 낙찰가 분석.

본 보고서에서는 정보의 한계로 인해 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.