나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8880 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-36 보람타운 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8880 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-36 보람타운 제2층 제201호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8880
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로101길 24 보람타운, 제2층 제201호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경8880 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로101길 24 보람타운, 제2층 제201호 | 감정가: 227,000,000원 | 최저가: 145,280,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8880 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8880 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-36 보람타운 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 227,000,000원

토지면적: 16.58㎡ (약 5.02평)

건물면적: 24.21㎡ (약 7.32평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 서OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

또한, 본건 인근에는 독산1동 주민센터, 독산사거리 등이 있으며, 가산디지털단지와의 접근성도 비교적 양호하여 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 서OO이며 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 조건의 특이사항으로, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차권이 없음을 의미할 수 있으나, 정확한 대항력 포기 조건 및 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 지역 주민을 위한 근린생활시설과 함께 문성초등학교를 중심으로 교육 및 아동 관련 시설, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 대규모 상업시설보다는 지역 내 수요에 기반한 상권으로 파악됩니다.

현재까지 주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건은 공동주택(오피스텔)으로, 방, 거실, 욕실, 현관 등으로 구성되어 이용 중에 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2017년 8월 24일에 사용승인이 완료되었습니다.

기본적인 위생 설비와 함께 난방 설비, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있어 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크는 건물 현황과 공부상 현황의 차이입니다.

2층의 경우, 집합건축물대장 및 건축물현황도 상에는 통신실, 창고, 보일러실 등이 표기되어 있으나, 실제 현장 조사 시 본건 201호 출입문을 통해 출입 가능한 것으로 조사되었습니다.

이로 인해 원상복구 등의 문제가 발생할 가능성이 있으며, 감정가는 공부상 면적을 기준으로 평가되었으므로, 실제 이용 면적이나 활용성에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

또한, 토지이용계획 상 다음과 같은 다양한 규제가 존재하여 재산권 행사나 향후 개발 시 제한이 있을 수 있습니다: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔입니다.

임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리관계가 비교적 명확해질 수 있다는 점은 긍정적 요소입니다.

그러나 건물 현황과 공부상 내용의 차이로 인한 원상복구 리스크와 토지이용계획상의 다양한 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 명확한 권리관계 가능성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 매수인에게 인수되는 권리가 없을 가능성이 높습니다. (정확한 확인 필요)

2. 실거주 적합성: 준공 후 8년가량 된 신축급 오피스텔로, 기본적인 생활 인프라와 설비를 갖추고 있어 실거주 목적에도 적합할 수 있습니다.

3. 지역 내 수요: 독산동 일대의 주거 및 근린생활시설 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 합리적인 입찰가 산정: 시장 상황 및 본건의 특수성을 고려한 적절한 입찰가 산정 시 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계