나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8864 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제2층 제202호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8864 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제2층 제202호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경8864 | 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제2층 제202호 | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 143,360,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울 남부 지원 2025타경8864 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8864 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제2층 제202호

용도: 근린생활시설

감정가: 280,000,000 원

토지면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

건물면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동에 위치하며, "영신초등학교" 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 안정적인 생활 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 신림선 서울지방병무청역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 소유자 겸 채무자인 김OO 씨에 대한 채권자 박OO 씨의 강제경매 신청으로 개시된 부동산 강제경매 사건입니다.

현재 소유권은 김OO 씨에게 있으며, 제공된 정보상 별도의 복잡한 권리관계는 명시되어 있지 않으나, 등기부등본을 통한 권리 순위 및 말소 여부 확인이 필요합니다.

**중요 유의사항**: 본 건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 구체적으로 6.9㎡ 면적의 주거용 판넬 무단 증축 사항이 확인되며, 이는 2018년 11월 13일에 변동되었습니다. 이 위반건축물 등재 사실은 경매 진행 시 매우 중요한 고려 사항입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 영등포구 신길동 일대는 주거지역과 상업 시설이 혼재된 복합 지역입니다.

"영신초등학교"가 인근에 자리하고 있어 학생 및 학부모 수요가 존재하며, 다수의 공동주택 및 단독주택 단지가 배후에 있어 지역 주민을 기반으로 한 근린 상권이 형성되어 있습니다.

지하철 신림선 서울지방병무청역과의 근접성은 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 입점하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있으며, 일부 지역에서는 재개발 사업이 진행되면서 지역 발전 가능성도 엿볼 수 있습니다.

다만, 신길동 124-11번지 주변에 특정 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 영신초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

차량 이용 시 주요 도로망으로의 진출입이 용이하며, 대중교통으로는 버스와 지하철(신림선 서울지방병무청역) 이용이 편리하여 도심 및 외곽 지역으로의 이동이 수월합니다.

주변의 주거 밀집 지역과 근린생활시설의 혼재는 생활 편의 시설 이용에 편리함을 더합니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크 요인은 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사항입니다. 6.9㎡ 면적의 주거용 판넬 무단 증축은 관련 법규에 따라 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 법적 제재 대상이 될 수 있습니다. 이는 건물 가치의 하락뿐만 아니라, 예상치 못한 추가 비용 발생의 직접적인 원인이 됩니다.

임대 관계가 현재 파악되지 않은 '미상' 상태이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상보다 복잡한 절차나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

건물 내부에 제시 외 물건이 존재한다는 점 또한 유의해야 할 사항입니다. 이 부분은 후첨 내부구조도에 표시되어 있으므로, 경매 진행 시 정확한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 신림선 서울지방병무청역 역세권에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역적 이점을 가지고 있습니다.

하지만 건물 자체에 위반건축물이라는 중대한 법적 하자가 존재하므로, 투자 결정을 내리기 전 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 비용 산정이 필수적입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 각 부분의 가치를 면밀히 평가하고 종합적인 투자 수익률을 계산해야 합니다.

부동산 강제경매로 진행됨에 따라, 채권 및 채무 관계, 그리고 경매 절차상의 변수들을 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

위반건축물 등재라는 중대한 하자에도 불구하고, 지하철 역세권이라는 입지적 강점을 활용할 수 있습니다.

따라서, 위반건축물에 대한 원상복구 비용, 예상되는 이행강제금, 그리고 명도 비용 등을 면밀히 산출하여, 이를 감안한 합리적인 입찰가격을 산정하는 것이 중요합니다.

법적 하자를 해결한 후에는 해당 건물을 사무소나 기타 근린생활시설로 활용하거나, 필요에 따라 용도 변경 가능성을 검토하여 수익률을 극대화할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화 등을 주시하며 가치 상승 잠재력을 고려한 투자 접근이 유효할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계