나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8848 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제13층 제1302호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8848 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제13층 제1302호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경8848 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제13층 제1302호 | 감정가: 340,000,000원 | 최저가: 272,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8848 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제13층 제1302호

용도: 오피스텔

감정가: 340,000,000원

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

토지 지분율: 479 (제시된 정보 그대로 기재)

건물면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물 지분율: 2023.9999999999998 (제시된 정보 그대로 기재)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 까치산역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 중 제11층 제1104호로서, 외벽은 외장석재 등, 내벽은 벽지, 내장타일 등, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로 업무시설(오피스텔)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 15미터 내외, 동측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 918-1 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

3. 입지조건

본건은 서울 지하철 2호선과 5호선의 환승역인 까치산역 남서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 역을 중심으로 다양한 노선버스가 운행되어 서울 시내 및 근교로의 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 북측 15m, 동측 6m 도로에 접해 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에는 소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자는 김OO이며 채무자도 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 그 잔액을 청구하지 않겠다는 조건을 의미하며, 이로 인해 통상적인 경매 물건보다 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 다만, 관련 서류(매각물건명세서 등)를 통해 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 대항력 포기 조건이 명확히 명시되었는지 반드시 확인해야 합니다. 선순위 임차인의 존재 여부와 HUG의 배당 절차 등을 면밀히 검토하여 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 위험을 최소화해야 합니다.

5. 상권분석

까치산역 상권은 2호선과 5호선의 환승역으로서 높은 유동인구를 자랑하며, 항아리형 상권을 형성하고 있습니다. 특히 여성 소비자 대상의 지역 밀착형 업종(의류, 패션, 뷰티, 식음료 등)이 강세를 보이며, 대기업 프랜차이즈들도 밀집해 있어 상권 활력이 높습니다. 본건 오피스텔이 위치한 지역 주변에는 이러한 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있어, 오피스텔 거주자에게 편리한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 역세권의 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 보이며, 상권의 안정성과 성장 가능성을 동시에 갖춘 지역이라 할 수 있습니다.

6. 생활정보

까치산역 주변에는 지하철역 외에도 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 주변 지역에는 홈플러스, 은행, 약국, 전통시장 등 다양한 생활 편의시설이 도보권 내에 위치하고 있어 생활이 편리합니다. 소규모 공동주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경 역시 비교적 안정적입니다.

7. 잠재적 리스크

1. 대항력 포기 조건: 앞서 권리분석에서 언급했듯이, 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리할 수 있으나, 조건의 명확성 및 HUG의 배당 과정에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 만약 조건이 불명확하거나 추가적인 법적 분쟁 소지가 있다면 부담이 될 수 있습니다.

2. 토지이용계획 상 제한: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 특히 공항 관련 규제는 건축물 높이 제한 등에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(교정시설, 폐기물 처리시설, 장례시설 등)의 존재 여부를 명확히 알 수 없습니다. 그러나 부동산 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 민감한 부분이므로, 현장 조사 등을 통해 반드시 확인해야 합니다. (현재 검색된 정보로는 인근에 명확한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 강서구 화곡동 인근의 개발 사업 진행 시 님비 현상(Not In My BackYard)으로 인한 갈등이나, 장기적으로 환경 관련 시설(소각장 등) 건설 계획이 해당 지역에 영향을 미칠 가능성은 항상 존재합니다.)

8. 종합 의견

본건 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제13층 제1302호는 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 일반상업지역으로 상권 활성화 가능성이 높으며, 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항으로 인한 대항력 포기조건 매각은 경쟁률 완화 효과를 가져올 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 권리 분석을 철저히 하고, 공항 관련 토지이용계획상의 제약을 숙지하며, 혐오시설 유무 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* **우수한 역세권 입지:** 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 초역세권으로, 직장인 및 학생 등 임대 수요 확보에 유리합니다.

* **활발한 상권:** 까치산역 주변은 유동인구가 많고 다양한 상업시설이 발달해 있어 오피스텔의 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* **경쟁률 완화 가능성:** 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 일반 경매보다 낮은 경쟁률을 기대할 수 있어, 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

* **개발 호재 잠재력:** 향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등 추가적인 호재 발생 시 시세 상승 가능성이 있습니다. (단, 토지이용계획상 공항 관련 제한 사항은 고려해야 합니다.)

* **주거 및 투자 가치:** 오피스텔은 주거 공간과 동시에 투자 상품으로서의 가치를 지니므로, 임대 수익과 더불어 향후 매매 차익도 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계