나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8776 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제101동 제8층 제806호 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8776 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제101동 제8층 제806호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경8776 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제101동 제8층 제806호 | 감정가: 134,000,000원 | 최저가: 68,608,000원 | 용도: 업무시설

1. 서울남부지방법원 2025타경8776 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8776 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제101동 제8층 제806호

용도: 업무시설

감정가: 134,000,000원

토지면적: 5.93㎡ (약 1.79평)

토지 지분율: 592.8

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.96㎡ (약 5.43평)

건물 지분율: 1796

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 강OO

2. 구분건물 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 '양천향교역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 마곡지구는 서울 서남권의 새로운 경제 허브로 부상하며 첨단산업, 주거, 녹지 기능이 복합된 미래형 도시로 개발되고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 9호선 '양천향교역'과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층, 지상10층 건물 내 제8층 제806호이며, 사용승인일은 2015년 5월 8일입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 이용상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 및 주차 시설 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태 등

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등의 제한사항이 있습니다 [Provided text]. 특히 공항 인근으로 인한 수평표면구역 및 대공방어협조구역 지정은 해당 지역의 건축 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

2.9. 공부와의 차이

관련 정보 없음.

2.10. 기타 참고사항 (임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기 사항이 있습니다.

- 임차보증금: 금140,000,000원

- 임대차계약일자: 2022년 8월 6일

- 주민등록일자: 2022년 8월 26일

- 점유개시일자: 2022년 8월 28일

- 확정일자: 2022년 8월 8일

3. 물건 분석

3.1. 입지조건

본건은 지하철 9호선 양천향교역 도보권에 위치하며, 마곡지구의 개발 호재와 더불어 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역에 속해 있습니다. 서울식물원, 롯데몰 김포공항점 등 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 마곡지구는 IT, BT, NT 등 신성장 산업을 육성하는 첨단 산업단지로 발전하며 미래가치가 높은 지역으로 평가됩니다.

3.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 이OO, 채무자도 이OO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인의 존재입니다. 보증금 1억 4천만 원에 대한 임차권이 등기되어 있으며, 임대차 계약일(2022.08.06), 확정일자(2022.08.08), 주민등록일(2022.08.26), 점유개시일(2022.08.28)이 명시되어 있습니다.

임차인의 보증금이 감정가(1억 3천 4백만 원)보다 높기 때문에, 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 있는지 면밀한 확인이 필요합니다. 특히, 임차인의 주민등록일(2022.08.26) 및 점유개시일(2022.08.28)보다 앞선 선순위 권리(근저당 등)가 있는지 여부를 등기부등본을 통해 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 대항력 있는 임차인이라면, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있어 투자금 회수에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

3.3. 상권분석

양천향교역 일대는 '골목상권'으로 분류되며, 배후 주거 수요와 함께 마곡지구 내 업무단지 종사자들의 소비를 흡수하는 상권입니다. LG, 롯데 등 대기업들이 입주한 마곡지구는 약 16만 5천 명의 직장인이 상주하는 대규모 오피스 상권을 형성하고 있으며, 이는 안정적인 수요 기반이 됩니다. 본건은 업무시설 용도로, 해당 권역의 상업적 가치를 활용할 수 있습니다.

3.4. 생활정보

지하철 9호선 양천향교역을 통해 강남 등 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수하며, 인근에 다양한 편의시설(상가, 병원 등)이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 서울식물원, 롯데몰 김포공항 등 문화 및 쇼핑 시설 이용도 용이합니다.

3.5. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인의 보증금(1.4억 원)이 감정가(1.34억 원)보다 높아, 임차인이 대항력을 갖추었을 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 임차인의 권리관계를 철저히 분석해야 합니다.

2. 공항 관련 규제: 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 법규의 영향으로 향후 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3.6. 종합 의견

본건은 지하철 9호선 역세권에 위치하며 마곡지구의 미래 가치를 품고 있는 업무시설입니다. 교통이 편리하고 주변 개발이 활발히 이루어지고 있어 입지 조건은 우수합니다. 하지만, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 점은 낙찰자에게 상당한 부담이 될 수 있는 잠재적 리스크입니다. 따라서, 임차인의 법적 지위와 권리관계를 면밀히 파악하고, 추가적인 법률 자문을 거친 후 신중한 투자를 결정해야 합니다.

3.7. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 9호선 양천향교역을 이용한 뛰어난 교통 접근성.

2. 마곡지구의 성장 잠재력: 첨단산업단지 및 복합도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

3. 안정적인 수요: 대규모 기업 입주로 인한 오피스 수요 및 관련 상업시설 수요 풍부.

4. (주의) 높은 임차 보증금: 임차인의 권리관계를 철저히 분석하여 보증금 인수 여부 및 투자 수익률을 재산정해야 함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계