나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9026 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9026 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제3층 제301호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9026 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제3층 제301호 | 감정가: 350,000,000원 | 최저가: 280,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울특별시 강서구 화곡동 부동산 임의경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9026 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형 다세대)

감정가: 350,000,000원

토지 면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

건물 면적: 29.55㎡ (약 8.94평) (전용면적 추정)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화원중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 도보 거리에 노선버스정류장이 있고, 지하철 5호선 '화곡역'도 인접해 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 수월합니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

주의사항으로, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 조건으로 매각이 진행됩니다. 등기사항전부증명서상 '민간임대주택 등록' 사실이 확인되며, 임차권 등기사항도 존재합니다. 해당 임차권의 임차보증금은 340,000,000원으로, 임대차계약일자는 2021년 09월 18일, 확정일자는 2021년 10월 12일입니다. 이는 감정가 3억 5천만원 대비 높은 금액으로, 낙찰 후 인수되는 보증금이나 명도 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

화곡동 일대는 서울 강서 지역의 대표적인 상권 중 하나로, 주거지와 근린생활시설, 학교 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 지하철 5호선 '화곡역'을 중심으로 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있으며, 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 확보하고 있습니다. 특히, 본건 소재지는 '화원중학교' 인근에 위치하여 학생 수요와 배후 주거 단지의 소비력을 기반으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

단지형 다세대주택으로 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 인근에 화원중학교를 비롯한 각급 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다양한 노선버스를 통해 서울 시내 및 주변 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 높은 보증금(3.4억원)입니다. 감정가(3.5억원)와 유사한 수준으로, 명도 과정 및 잔여 보증금 인수 여부에 대한 철저한 권리 분석이 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시 계획 및 개발 관련 규제를 받고 있어 향후 개발 방향성을 면밀히 파악해야 합니다. 일반적인 주변 시설 검색 결과, 주택가 및 상업시설 밀집 지역으로 확인되며, 특정 혐오시설은 파악되지 않았으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축급 도시형생활주택으로, 현대적인 건물 상태를 유지하고 있다는 장점이 있습니다. 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있는 역세권 입지는 교통 편의성과 함께 향후 가치 상승의 잠재력을 제공합니다. 그러나 높은 임차보증금으로 인한 권리 관계의 복잡성과 명도 이슈는 반드시 해결해야 할 과제입니다. 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 동반된다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 소형 주택으로서 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 실수요자에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 화곡역 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 꾸준한 임대 수요와 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 투자 시에는 임차권 관련 법적 검토를 최우선으로 진행하고, 명확한 명도 계획을 수립하여 잠재적 리스크를 최소화하는 것이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계