나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8933 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 832-21 경희하우스 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2017.01.12)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항
시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

임의경매 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8933 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 832-21 경희하우스 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2017년 1월 12일

감정가: 258,000,000원

토지 면적: 26.44㎡ (약 7.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO

집합건축물 표제부 요약:

- 신축 허가일: 2016년 7월 27일

- 사용 승인일: 2017년 1월 12일

- 연면적: 658.9375㎡

- 대지 면적: 371.2㎡ (약 112.18평)

- 건축 면적: 203.9075㎡

- 건폐율: 54.93%

- 용적률: 177.52%

- 층수: 지하 0층, 지상 6층

- 주요 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 조OO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 21일 접수된 조성근의 근저당권(144,000,000원)입니다.

이하 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이숙희

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-10-19

* 확정일자: 2017-09-21

* 배당신고일자: 2019-11-27

* 대항력: 있음 (매수인이 인수해야 함)

* 비고:

* 집합건물 등기부요약

* 을1 주택임차권 (접수일자: 2019-11-27)

- 권리자: 이숙희

- 권리금액: 228,000,000원

- 말소: 인수 (대항력 있는 임차인으로 보증금 인수)

- 비고: 전입일자 2017-10-19, 확정일자 2017-09-21

* 물건명세서 참고사항

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음.

- 임대차보증금: 81,827,475원 (승계인 주택도시보증공사가 전 경매절차에서 146,172,525원 배당받은 후 반환받지 못한 보증금)

- 인수 보증금 합계: 0원 (이 부분은 등기부요약상의 '인수'와 상이하며, 물건명세서상의 '인수 보증금 합계: 0원'은 배당에서 전액 변제되는 경우를 의미할 수 있음. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 함.)

- 주의사항: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함.

종합적인 권리분석 결과, 이숙희 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 228,000,000원 중 배당을 받고도 인수되는 금액 81,827,475원(주택도시보증공사 승계 보증금)은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 서울신정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 최근 매매 정보 분석:

- 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동 366-36, '더원', 19.98㎡, 4층, 21,600만원 (신축, 소형 면적)

- 2026년 7월 2일: 서울 강서구/서울 양천구 화곡동 504-114, '(504-114)', 37.44㎡, 2층, 15,000만원 (구축, 면적 유사)

- 2026년 7월 1일: 서울 화곡동 1014-11, '시원그린빌', 37.56㎡, 3층, 16,000만원 (구축, 면적 유사)

* 시세 동향: 본건의 전용면적(39.00㎡)과 유사한 다세대주택의 최근 실거래가는 약 15,000만원에서 21,600만원 범위로 확인됩니다.

* 본건 감정가(258,000,000원)는 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세보다 높은 편으로, 시세 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 진출입도 원활합니다.

* 교육: 서울신정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: (외부 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 문제 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 근린생활시설 위주 지역입니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 이숙희의 보증금 중 81,827,475원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 초기 투자 비용 증가 요인입니다.

* 감정가와 시세 괴리: 본건 감정가(258,000,000원)가 최근 유사 물건 시세(150,000,000원 ~ 216,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 명도 저항 가능성: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 지역 규제: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 지역별 규제 사항을 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 81,827,475원(인수분)을 낙찰자가 부담해야 하는 특징이 있습니다. 이는 실질적인 투자금액을 증가시키므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

최근 주변 다세대주택의 실거래가가 15,000만원에서 21,600만원 사이에 형성되어 있는 반면, 본건의 감정가는 258,000,000원으로 시세보다 높게 평가되어 있습니다. 따라서, 유찰 가능성을 염두에 두고 시세 대비 합리적인 가격에 접근하는 것이 중요합니다.

2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 장점이나, 임차인 보증금 인수 부담과 시세 대비 높은 감정가를 고려할 때 신중한 투자가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 차익 가능성: 현재 시세보다 감정가가 높게 책정되어 있어, 향후 시세가 회복되거나 낙찰가가 시세에 근접하게 형성될 경우, 임차인 인수 보증금을 제외하더라도 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공된 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮아 안정적인 관리가 가능합니다.

* 교육 및 생활 환경: 서울신정초등학교와 인접하고 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 규칙에 따라, 주변 시세 및 인수해야 할 임차인 보증금을 고려하여 산정합니다.

* 주변 시세 범위: 150,000,000원 ~ 216,000,000원 (평균 약 183,000,000원)

* 인수해야 할 임차인 보증금: 81,827,475원

'예상 입찰가'는 '목표 총 투자금액(시장 가치)'에서 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정합니다.

* 보수적인 시장 가치(150,000,000원) 적용 시:

150,000,000원 - 81,827,475원 = 68,172,525원

* 평균 시장 가치(183,000,000원) 적용 시:

183,000,000원 - 81,827,475원 = 101,172,525원

* 상한 시장 가치(216,000,000원) 적용 시:

216,000,000원 - 81,827,475원 = 134,172,525원

따라서, 합리적인 예상 입찰가 범위는 약 70,000,000원 ~ 130,000,000원 으로 판단됩니다.

본 입찰가는 시장 가치를 기준으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 감정가의 변동, 경쟁 입찰자 현황, 본인의 투자 전략 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.