나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8668 [1] 서울특별시 강서구 방화동 482-4 보람홈타운 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '한서고등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세
대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역[5호선(방화역, 개
화산역)]이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕 지상6층 건물(보람홈타운)내
제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.05.02)
외벽 : 석재 붙임, 벽돌 쌓기 및 외장판넬 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 '도시형생활주택'임. (후첨 '내부구조도' 참고)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 5필지 일단의 '부정형'토지로서, 현황
'도시형생활주택 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 4~5미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(5) 토지 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8668 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 482-4 보람홈타운 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 26.70㎡ (약 8.08평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

감정가: 319,000,000원

건축년도: 2018년 5월 2일 사용승인

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '한서고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 방화역 및 개화산역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

단지 특성: 본건은 보람홈타운이라는 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 내 제2층 제201호이며, 공부상 '도시형생활주택'으로 등재되어 있습니다.

토지 이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 '갑3' 주택도시보증공사의 가압류(2022년 7월 26일 접수)입니다.

등기부상 권리 현황:

* 갑구 1, 2: 소유권 및 이전 등기

* 을구 1: 주택임차권 (김신, 275,000,000원, 2020년 8월 18일 전입, 2020년 7월 20일 확정일자). 이 권리는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 3: 가압류 (주택도시보증공사, 732,000,000원, 2022년 7월 26일 접수). 이 권리는 말소됩니다.

* 갑구 4, 5: 강제경매 및 압류 (김O, 강서세무서장). 이 권리들은 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김신

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 18일

* 확정일자: 2020년 7월 20일

* 배당신고일자: 2024년 8월 22일

* 대항력: 있음. 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 275,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

특이사항: 대항력 있는 임차인(김신)이 존재하며, 해당 임차인의 선순위 임차권리가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

인근 상업 시설: 주변에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 서비스 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 방화역 및 개화산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

교육: '한서고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: [Google 검색 결과] 방화동 482-4번지 일대는 대형 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설이 차량으로 10~15분 거리에 위치하고 있습니다.

주변 혐오시설: [Google 검색 결과] 본건은 김포국제공항과 인접한 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역'에 해당합니다. 이로 인해 항공기 소음이나 공항 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김신 씨의 보증금 275,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 만약 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

높은 채권 총액: 본건의 등기부채권 총액은 약 1,007,000,000원으로, 감정가 319,000,000원에 비해 상당히 높습니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

공항 관련 규제: 김포국제공항 인근 지역 특성상, 항공기 소음, 비행 안전 구역 지정 등으로 인해 건물 이용이나 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 방화동의 주거 지역 내에 위치하며, 지하철역 접근성이 양호한 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 275,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 공항 인접 지역의 특성상 관련 규제의 영향도 고려해야 합니다. 감정가 대비 높은 채권 총액은 낙찰가 결정 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

지하철 5호선 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

채권자인 김O과 임차인 김신이 동일 인물인 점은 임차인의 보증금 회수 의지가 강함을 시사하며, 경매 절차에서 이 부분이 해소될 가능성이 있습니다.

도시형생활주택으로서 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요자의 관심이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 319,000,000원이며, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 275,000,000원입니다.

주어진 규칙에 따라 예상 입찰가를 산정하면, 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 319,000,000원 - 275,000,000원 = 44,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 44,000,000원으로 산정될 수 있습니다.

[분석] 다만, 주변 시세 분석 결과, 가장 유사한 면적(29.97㎡)의 다세대 주택이 2026년 7월 6일 253,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 인수해야 할 보증금 275,000,000원을 고려하면 본건의 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다. 따라서 본 예상 입찰가(44,000,000원)는 매우 낮은 수준이며, 실제 입찰 시에는 보증금 인수 여부 및 시장 시세 등을 종합적으로 재검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.