나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9099 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 820-23 유포리아 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9099 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 820-23 유포리아 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9099 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 820-23 유포리아 제4층 제401호 | 감정가: 426,000,000원 | 최저가: 340,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9099 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9099 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 820-23 유포리아 제4층 제401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 426,000,000원

토지면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

토지 지분율: 2919.9999999999995

건물면적: 49.23㎡ (약 14.90평)

건물 지분율: 4923

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 본건 북서측 및 북동측으로 포장된 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 사항은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인의 권리 보호와 관련하여 매우 중요한 사항이며, 계약 시 반드시 관련 조건을 명확히 확인해야 합니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 금천구 시흥동 일대는 다세대주택, 아파트, 단독주택 등 주거시설이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 또한, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 시흥초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 및 인프라를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제401호로, 내부에는 벽지, 타일, 샷시 창호 등이 사용되었습니다. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 3필지 일단의 사다리형 평지로, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 토지이용계획 및 제한상태 정보를 살펴보면, 여러 가지 제한사항이 존재합니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 특히, '교육환경보호구역'은 남부교육청에 확인이 필요하며, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어(2024.09.05. 지정, 2024.9.10.~2029.9.9. 기간) 향후 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 임대관계가 미상으로 조사되어, 임차인과의 관계나 보증금 등 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 본 다세대주택(도시형생활주택)은 주거지역 내에 자리 잡고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 토지이용계획상의 여러 제한사항과 임차인 관련 특이사항은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 매수 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 점을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 서울시 내에서 비교적 합리적인 가격으로 내 집 마련 또는 소액 투자 기회를 제공할 수 있습니다. 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 함께, 추후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 여력도 고려해볼 수 있습니다. 임차인 관련 위험 요소를 철저히 분석하고 관리할 수 있다면, 긍정적인 투자 성과를 기대할 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 정보

서울특별시 금천구 시흥동 820-23번지 인근 지역은 주거 밀집 지역으로, 시흥초등학교가 가깝게 위치하고 있습니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 확인된 정보상, 명확히 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 주변에 직접적으로 파악되지 않았습니다. 다만, 모든 도시 지역과 마찬가지로, 소규모 공장이나 물류 창고 등이 산재할 가능성은 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계