나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8684 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-11 블루힐 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8684 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-11 블루힐 제3층 제303호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경8684 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-11 블루힐 제3층 제303호 | 감정가: 241,000,000원 | 최저가: 192,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8684 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8684 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-11 블루힐 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 241,000,000원

토지면적: 16.65㎡ (약 5.04평)

토지 지분율: 1664.70%

건물면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

건물 지분율: 2750%

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 진OO

채무자: 진OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집한 전형적인 주거지대입니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 주변 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 큰 특징은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건'으로 매각된다는 점입니다. 이는 통상적으로 임차인이 대항력을 보유하고 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 위험이 있지만, 본 건의 경우 임차인 또는 HUG가 낙찰자에게 대항력을 주장하지 않기로 동의하였음을 의미합니다. 이에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 부담에서 벗어날 수 있습니다. 다만, 이러한 조건이 법원의 최종 결정에 의해 확정된 것인지, 또는 조건부로 포기되는 것인지 등 상세한 내용은 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다. HUG의 대항력 포기 조건은 전세사기 등의 문제로 인해 채권 회수를 신속하게 진행하기 위한 조치로, 낙찰자의 인수 부담을 줄이는 효과가 있습니다.

1.4. 상권분석

화곡동은 강서 지역의 대표적인 상권 중 하나로, 주거지와 관공서, 학교 등이 인접한 복합 상권의 특징을 가지고 있습니다. 대로변 상권과 이면의 먹자골목 상권이 발달해 있으며, 특히 화곡역 인근은 다양한 생활 편의시설과 금융 기관, 음식점 등이 밀집해 있습니다. 최근에는 젊은 층을 겨냥한 소비 트렌드로 변화하고 있으며, 신축 오피스텔 입주 등으로 유동인구 증가가 예상됩니다. 다만, 강서구청의 이전 계획, 코로나19 팬데믹, 그리고 최근 전세사기 여파로 인해 상권 침체와 높은 공실률을 겪고 있다는 분석도 있습니다. 그럼에도 불구하고, 화곡역 역세권 지역은 여전히 많은 유동인구를 확보하고 있으며, 잠재력을 가진 상권으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 서울신월초등학교가 소재하는 지역에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 강서구청, 강서경찰서 등 공공기관이 인접해 있으며, 화곡역 주변으로 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다양한 노선의 버스 또한 이용 가능하여 교통이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 최근 몇 년간 화곡동 일대에서 발생한 전세사기 문제로 인해 빌라 및 다세대주택에 대한 선호도가 다소 하락했을 가능성이 있습니다. 이러한 사회적 이슈는 해당 지역 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 수 있으며, 공실률이나 거래량에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 현재 검색된 정보 상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확하게 확인되지 않았습니다. 그러나 부동산 경매 투자는 항상 잠재적 리스크를 내포하고 있으므로, 투자 전 철저한 현장 조사와 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울남부지방법원 2025타경8684 (1) 사건으로, 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택입니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 매력입니다. 서울신월초등학교 인근에 위치하여 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으며, 화곡역을 통한 교통 접근성 또한 양호합니다. 화곡동은 강서구의 중심 상권 중 하나로, 생활 편의시설이 풍부한 지역입니다. 다만, 최근 전세사기 이슈로 인한 지역 이미지 및 부동산 시장의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 대항력 없는 임차인: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 입찰에 참여할 수 있습니다.

2. 편리한 생활 인프라: 서울신월초등학교가 인접해 있으며, 화곡역을 중심으로 형성된 다양한 생활 편의시설(상업, 의료, 교통 등)을 편리하게 이용할 수 있습니다.

3. 잠재적 가치 상승: 화곡동 일대는 지속적인 도시 개발과 교통망 확충 등으로 향후 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계