나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8511 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-3 스타빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8511 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-3 스타빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8511
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로17다길 75 스타빌, 제2층 제203호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경8511 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로17다길 75 스타빌, 제2층 제203호 | 감정가: 402,000,000원 | 최저가: 321,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건번호 2025타경8511 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 308-3 스타빌 제2층 제203호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 402,000,000원이며, 토지 면적은 29.03㎡ (약 8.78평), 건물 면적은 49.08㎡ (약 14.84평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각이며, 부동산 강제 경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

- 위치 및 주위환경: 본건은 서울한영대학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

- 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 수도권 1호선 개봉역과 버스정류장이 인근에 있어 교통 여건은 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제203호이며, 사용승인은 2020년 5월 25일입니다. 외벽은 석재붙임마감, 창호는 PVC 창호로 마감되었습니다.

- 이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

- 설비내역: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비 등이 설치된 것으로 보입니다. 다만, 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았으며, 건물 내 승강기 운행이 정지된 표지가 목측되어 입찰 시 유의해야 합니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 2필지 일단으로, 인접 토지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 현재 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 일반철도, 장애물제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

- 공부와의 차이: 없습니다.

- 기타참고사항: 폐문부재로 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

개봉동은 경인선 개봉역을 중심으로 발달한 지역으로, 남부순환로와 인접하여 서울 서남권 및 수도권 접근성이 양호합니다. 특히 개봉역 주변으로는 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 또한, 인근에 서울한영대학교가 위치하고 있으며, 재건축 및 도시재생 사업을 통해 주거 환경 개선이 진행되고 있어 향후 발전 가능성이 기대됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 통상적으로 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 보증금 반환을 요구하지 않겠다는 조건으로, 낙찰자가 임차 보증금 부담을 인수하지 않게 되는 조건입니다. 다만, 이는 법원이 최종 결정하는 사항이므로, 입찰 전 매각물건명세서를 통해 '대항력 포기' 조건이 최종적으로 확정되었는지 반드시 확인해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권을 회수하기 위해 이러한 조건을 제시하는 경우가 많습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 개봉동은 대규모 아파트 단지와 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 서울한영대학교가 있어 대학가 상권의 특성을 일부 가지며, 개봉역을 중심으로 형성된 상업지구에는 다양한 근린생활시설, 병원, 금융기관 등이 자리하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 주변 지역에 비해 상대적으로 상권의 활력이 다소 떨어진다는 분석도 있으나, 서울시 도시재생 사업 등의 영향으로 점진적인 상권 활성화가 예상됩니다.

5. 생활정보

단지 주변에는 개봉초등학교, 개봉중학교, 고척중학교, 영일고등학교 등 다양한 교육시설이 자리하고 있습니다. 또한, 개봉역 주변으로 이마트, 롯데마트 등 대형마트 및 각종 금융기관, 병원, 문화시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 구로구는 '어린이 건강체험관'을 운영하는 등 가족단위의 생활 편의 시설 확충에도 노력하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- 승강기 운행 정지: 현재 건물 내 승강기 운행이 정지된 상태로, 수리 및 운영에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

- 임대차 관계: 폐문부재로 정확한 임대차 관계 확인이 불가합니다. 다만, 명시된 '대항력 포기조건'으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

- 혐오시설: 주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 구로구와 광명시가 쓰레기 소각장 및 하수처리장 등 환경기초시설을 공동으로 이용하는 '환경 빅딜'을 체결한 이력이 있습니다. 이는 넓은 의미에서 환경 관련 시설의 영향을 고려할 수 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 남부 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2020년 사용승인)에 속하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 '대항력 포기조건'으로 인해 임차인 관련 위험 부담이 해소될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다. 다만, 승강기 운행 중단과 같은 건물 관리 상태에 대한 점검이 필요하며, 향후 시세 변동 및 관리비 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 신축급 다세대주택: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 리모델링 필요성은 낮습니다.

- 교통 및 입지: 개봉역 역세권에 위치하며, 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 좋습니다.

- 권리관계 명확성: '대항력 포기조건'으로 인해 임차인 관련 불확실성이 상당 부분 해소되었습니다.

- 도시재생 및 개발 호재: 개봉동 일대에서 진행되는 도시재생 사업 등으로 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

참고사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리분석을 통해 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계