나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8588 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제9층 제901호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8588 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경8588 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제9층 제901호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 220,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8588 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8588 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제9층 제901호

용도: 오피스텔

감정가: 275,000,000원

토지 면적: 7.53㎡ (약 2.28평)

건물 면적: 28.10㎡ (약 8.50평)

토지 지분율: 752.9999999999999 (이는 건물 전체가 속한 토지의 총 면적으로 보이며, 본 물건은 이 토지의 일부 지분을 소유함)

건물 지분율: 2810 (건물 면적 대비 지분율로, 이는 일반적인 표기 방식과 상이하며, 건물 면적 28.10㎡를 기준으로 함)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 요청에 따라 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 동유형의 오피스텔, 주상용 건물, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 측면에서는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 출퇴근 및 외부 활동에 큰 장점으로 작용합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 소유자이자 채무자인 송OO의 재산에 대해 주OOOOOOO이 채권자로서 경매를 신청한 사건입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 "주의사항"에 명시된 임차인 관련 조건입니다. 임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사(HUG)의 요청에 따라 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력에 대한 부담 없이 명도를 진행할 수 있음을 의미합니다. 일반적으로 임차인의 대항력은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으나, 본 건은 이러한 위험이 제거된 상태입니다. 다만, HUG와의 계약 관계 및 임차인의 실제 퇴거 절차 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

소재지가 위치한 화곡동 일대는 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. "화곡1동 주민센터"와 "까치산역"이 인근에 있어 유동인구가 꾸준히 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다. 오피스텔, 주상용 건물, 아파트 등이 혼재하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 대중교통의 접근성이 뛰어나 직장인 수요도 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 11층 오피스텔 건물 내 제9층 제901호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 내부 상태는 일반적인 오피스텔의 이용 상태를 유지하고 있습니다.

오피스텔 건물은 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 설비, 급배수 및 기본적인 위생 설비를 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다. 인접 도로 상태 또한 양호하며, 남측으로 강서로7길과 접해 있어 차량 및 도보 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공항 및 군사 보호 구역: 본 건은 "중요시설물보호지구(공항)", "진입표면구역", "대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)", "군사기지 및 군사시설 보호법" 등의 규제를 받는 지역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 김포국제공항과 인접하여 항공기 소음 피해가 발생할 수 있다는 점은 거주 및 임대 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다. 관련 뉴스에 따르면 강서구는 공항 소음 피해 지원이 타 지역 대비 부족하다는 지적이 있습니다.

2. 임차인 관련 조건: "주의사항"에 명시된 대항력 포기 조건은 낙찰자의 부담을 덜어주지만, 임차인의 실제 이사 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되는 경우, 이는 HUG가 보증금을 대위변제하고 채권 회수를 위해 경매를 진행했으나, 낙찰가가 낮아 보증금 회수에 어려움이 예상될 때 주로 나타나는 상황입니다. 따라서 임차인과의 원만한 협의 과정이 중요합니다.

3. 지역 특성: 화곡동 일부 지역은 다세대주택 밀집 지역으로 빌라 공급이 많아 공실 리스크가 존재할 수 있습니다. 따라서 임대 경쟁력을 확보하기 위한 노력이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 초역세권이라는 뛰어난 교통 편의성과 오피스텔로서의 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건은 권리 관계를 명확하게 하여 낙찰자의 부담을 크게 줄여주는 장점이 있습니다.

다만, 공항 소음 영향권, 군사 보호 구역 등 지역적 특성에 따른 제약사항과 임차인과의 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크를 고려하더라도, 입지적 강점과 권리관계 명확성은 투자 가치를 높이는 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 뛰어난 교통 환경: 지하철 2·5호선 까치산역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 매우 우수합니다.

2. 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 관련 리스크가 최소화되어 있어 안정적인 투자가 가능합니다.

3. 복합 상권 지역: 오피스텔, 주상용 건물, 주거 시설이 혼재된 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

4. 잠재적 개발 가능성: 화곡동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 이슈가 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전에는 현장 방문, 임장 활동, 등기부등본 및 관련 공적 장부 확인 등 추가적인 조사와 전문가의 면밀한 상담을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

법원 정보

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