나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8311 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 6층604호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8311 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 6층604호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경8311 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 6층604호 | 감정가: 261,000,000원 | 최저가: 261,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8311 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8311 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 6층604호

용도: 다세대주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

토지 지분율: 1704

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

건물 지분율: 2625

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 04월 16일

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, '경인중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.3. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 6층 건물 내 제6층 제604호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다.

1.5. 이용상태 및 설비내역

현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 건물에는 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 토지 분석

본건 토지는 3필지로 이루어져 있으며, 가장형의 평지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있으며, 도로, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등의 규제를 받습니다.

1.8. 공부와의 차이

등기부등본과 건축물대장 등 공부상 내용과 현황에 차이는 없습니다.

1.9. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다. 주택 임차권 등기가 되어 있으며, 임차보증금은 299,000,000원입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하여 주거지로서는 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 북서측 인근에 경인중학교가 소재하며, 주변이 다세대주택 밀집 지역으로 형성되어 있습니다. 단지 서측과 남측으로 약 7m 폭의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 구로구는 공원 조성 사업 등 녹지 공간 확충 노력을 이어가고 있으며, 개봉유수지 생태공원 등이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 일부 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 고OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 청구금액은 299,000,000원입니다. 주의사항으로 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건이 있습니다. 이는 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 임차보증금이 299,000,000원에 달하는 점을 고려할 때 매우 중요한 사항입니다. 임차인이 보증금 반환을 받지 못한 경우 매수인에게 대항할 수 있지만, 본 건의 경우 임차권의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인의 권리가 우선될 수 있습니다. 다만, 이 부분에 대한 정확한 법률적 검토와 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

서울특별시 구로구 개봉동은 성숙된 주거 지역으로서 안정적인 부동산 시장을 형성하고 있습니다. 본건 주변은 다세대주택이 밀집한 지역으로, 비교적 합리적인 가격대의 부동산 거래가 이루어지는 곳입니다. 단지형 다세대주택으로 신축된 지 얼마 되지 않아 비교적 깔끔한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 주변에 소규모 상점, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 지역 상권의 기본적인 수요는 충족되고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 경인중학교 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 개봉동 지역은 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다양한 교육 기관이 분포하고 있어 자녀 교육에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용 시 지하철 1호선 개봉역 및 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다. 또한, 인근에 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어(개봉유수지 생태공원 등) 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인의 대항력 문제입니다. 임차보증금이 299,000,000원임에도 불구하고, 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 매수인이 인수하게 될 채무 부담이 없을 가능성이 있습니다. 하지만, 임차권 등기가 존재하며, 해당 조건이 매각물건명세서 등에서 명확히 확인되어야 합니다. 만약 예상치 못한 법적 문제나 추가적인 채무 부담이 발생할 경우 투자금 손실로 이어질 수 있습니다. 또한, 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 주차 공간이 협소할 수 있다는 점(일반적인 다세대주택의 경우) 또한 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 2025타경8311 (1) 사건으로, 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 비교적 최근에 건축되어 깔끔한 상태를 유지하고 있으며, 주변 편의시설 및 학교 접근성이 양호합니다. 특히, 경인중학교가 인근에 있어 교육 환경이 좋습니다. 임차권 등기 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 매각의 핵심 요소이며, 이 부분에 대한 면밀한 법률적 검토와 확인이 선행되어야 합니다. 이 조건이 명확히 해결된다면, 감정가 2억 6,100만원 대비 인근 시세를 고려하여 합리적인 투자가 가능할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 신축급 건물: 2021년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태의 주거 시설입니다.

2. 양호한 입지: 경인중학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

3. 교육 환경: 인근에 다수의 학교가 있어 자녀가 있는 가정이나 교육 관련 수요에 적합합니다.

4. 잠재적 시세 차익: 현재 감정가 대비 추가적인 가치 상승 또는 임대 수익 확보 가능성을 기대할 수 있습니다. (주의사항 확인 후)

5. 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건: 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 이행된다면, 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크를 줄일 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 투자 성공의 관건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계