나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7912 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1000-12 건향파크빌8차 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7912 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1000-12 건향파크빌8차 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경7912 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동로19길 31, 제6층 제602호 (신정동, 건향파크빌8차) | 감정가: 337,000,000원 | 최저가: 269,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7912 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1000-12 건향파크빌8차 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 337,000,000원

토지면적: 17.60㎡ (약 5.32평)

토지 지분율: 1760.1999999999996 (해당 지분율에 대한 상세 내용은 추가 확인 필요)

건물면적: 28.38㎡ (약 8.59평)

건물 지분율: 2838 (해당 지분율에 대한 상세 내용은 추가 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 이OO

특이사항: 해당 없음

주의사항: 해당 없음

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치한 양목초등학교 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설, 근린공원, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 5호선 목동역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 6층 건물(사용승인일자: 2019.11.8) 중 제6층 제602호입니다. 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 바닥재 및 타일 깔기, 창호는 하이새시창으로 마감되었습니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도 기준 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역: 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 갖추어져 있으며, 1층에 주차장 시설이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본건은 2필지의 일단으로 이루어진 세장형 토지이며, 인접지와 접면도로와 등고·평탄하게 조성되어 현재 공동주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 북측으로 약 8미터폭(목동로19길), 서측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 출입도로 상태는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 기호 1, 2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역. (단, 상대보호구역 및 절대보호구역은 강서양천교육청에 반드시 확인 요망)

공부와의 차이: 공부와의 차이는 없습니다.

기타 참고사항: 임대내역은 파악되지 않았습니다. 본건이 속한 구분건물은 2층부터 6층까지 각 층별 3세대씩 총 15세대로 이루어져 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 주거 밀집 지역의 핵심 입지를 자랑합니다. 북측으로는 양목초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 지하철 5호선 목동역을 도보로 이용 가능하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 주변에는 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 조화롭게 분포하고 있어 쾌적하고 편리한 주거 환경을 제공합니다. 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 소유자는 정OO이며, 채무자와 동일인입니다. 강제경매는 채권자의 신청에 의해 개시되며, 경매 절차를 통해 채권자의 채권을 변제받게 됩니다. 매각으로 인해 소멸되는 권리관계가 있는지, 인수되는 권리는 없는지 등 권리 분석은 필수적이며, 본건의 경우 경매 절차 진행에 따라 정해진 법적 절차에 따라 처리될 예정입니다. 입찰 전 등기부등본 및 관련 법률 검토를 통해 권리관계를 명확히 확인하시기 바랍니다.

1.5. 상권분석

대상 물건이 소재한 양천구 신정동 지역은 아파트와 다세대주택이 밀집된 주거 중심 지역입니다. 따라서 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 배후 상권을 형성하고 있습니다. 단지 내 또는 인근에 위치한 소규모 근린생활시설들은 지역 주민들의 일상생활에 필요한 각종 편의를 제공하며, 양목초등학교와 같은 교육 시설 인근은 학원, 문구점, 학원가 관련 상권이 발달할 가능성이 있습니다. 또한, 목동역과 가까워 역세권 상권의 이점도 기대할 수 있습니다. 다만, 대형 유통시설과의 경쟁 및 소비 패턴 변화에 따른 상권 변화 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.6. 생활정보

본건은 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실로 구성된 실용적인 구조를 갖추고 있어 1~2인 가구 및 소규모 가족에게 적합합니다. 2019년 8월에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 개별난방 시스템과 도시가스 공급으로 난방비 부담이 적으며, 엘리베이터 설치로 편리한 생활이 가능합니다. 1층에 주차장이 있어 주차 문제를 어느 정도 해소할 수 있습니다. 주변에 양목초등학교가 있어 자녀들의 통학이 편리하며, 목동역을 이용한 대중교통 접근성 또한 우수합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 내 높이 제한이 있습니다. 최근 서울시 규제 완화로 2종 7층 지역도 25층까지 건축이 가능해졌으나, 해당 물건의 경우 지구단위계획 등 상세 지역 규제를 확인하여 향후 재건축 또는 증축 시 제한 사항을 파악해야 합니다. 또한, 임대 내역이 미상으로, 현재 임차인이 거주 중일 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로 계약 관계 및 퇴거 가능성을 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 두 필지의 토지가 합필되어 이용되는 것으로 보이며, 이에 따른 토지 소유권 및 이용 관련 사항을 명확히 이해해야 합니다.

1.8. 종합 의견

서울특별시 양천구 신정동에 위치한 본건 건향파크빌8차는 양호한 입지 조건과 비교적 신축인 건물 상태를 갖춘 다세대주택입니다. 양목초등학교 인근의 안정된 주거 환경과 목동역을 통한 편리한 교통망은 장점입니다. 다만, 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 용도지역 제한과 임대 내역 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 권리 분석 및 명도 협상 등 추가적인 확인 절차가 필요하며, 이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

- 우수한 학군: 양목초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 이는 자녀가 있는 가구의 높은 선호도로 이어질 수 있습니다.

- 편리한 교통: 지하철 5호선 목동역 이용이 가능하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나며, 시내버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다.

- 주거 환경: 주변이 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등으로 구성되어 있어 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

- 비교적 신축 건물: 2019년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

- 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 및 이용 관련 복잡성을 줄일 수 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설 정보:

본건 주변 지역에 대한 검색 결과, 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 과거 혐오시설로 인식되었으나 현재는 주민지원시설로 운영되며 주민 편익 시설 제공 및 주민 건강 영향 조사가 이루어지고 있다는 정보가 있습니다. 그러나 해당 소각장이 본건의 직접적인 생활권에 미치는 부정적 영향은 명확히 확인되지 않았습니다. 그 외, 상권 분석 결과 목동역 인근은 대형 유통시설과의 경쟁, 백화점의 강세 등으로 인해 일부 상권의 침체 가능성이 언급되고 있으나, 이는 본건의 주거 가치에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 아닌 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계