나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7233 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-51 쥬뜨브캐슬2차 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7233 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-51 쥬뜨브캐슬2차 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경7233 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로28가길 19-20, 제5층 제502호 (화곡동, 쥬뜨브캐슬2차) | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 190,720,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7233 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-51 쥬뜨브캐슬2차 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 298,000,000원

토지면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주택지대입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 2·5호선 까치산역이 근거리에 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자이자 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 통상 임차인의 권리가 매수인에게 승계되는 경우와 달리, 해당 임차인의 대항력이 소멸되어 매수인이 권리 관계를 보다 명확하게 인수할 수 있다는 의미로 해석될 수 있습니다. 기타 추가적인 제한물권이나 권리관계는 등기부등본 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택과 단독주택이 주를 이루는 전형적인 주거 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점들이 분포할 것으로 예상됩니다. 지하철역이 근거리에 있어 유동인구는 어느 정도 확보될 것으로 보이나, 전문적인 상업 기능을 기대하기는 어려운 입지입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 제5층 제502호에 해당합니다. 내외부는 치장벽돌, 벽지 도배, 타일, 샷시 창호 등으로 마감되어 있으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변에 월정초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

공부와의 차이점으로는 집합건축물대장상 대지면적이 293.61㎡로 기재되어 있으나, 토지대장 및 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지면적이 297.8㎡로 차이가 있습니다. 이는 경매 진행 및 입찰 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 또한, 임대 관계는 미상이며, 점유자의 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문을 통해 평가가 이루어졌으므로 실제 내부 상태나 이용 상황이 평가와 상이할 수 있습니다. 토지이용계획 상 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설(예: 대규모 유해 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 본건 소재지 인근에 직접적으로 위치한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주택가 인근에는 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 시설들이 있을 수 있으므로, 현장 답사를 통해 보다 정확한 주변 환경을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 지하철역과 초등학교가 근거리에 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 임차인 대항력 포기조건으로 인한 권리 관계의 명확성은 장점입니다. 그러나 공부상 면적 차이, 임대 관계 미상, 실제 이용 상태와 평가의 차이 가능성, 그리고 일부 토지 이용 제한 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

교통 접근성이 양호한 주거 지역 내 물건으로, 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둔다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 특히 임차인의 대항력 포기조건은 권리 인수 부담을 줄여주는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 잠재적 리스크들을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 꼼꼼한 권리 및 물건 상태 확인 후 신중한 투자를 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계