나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6780 [1] 서울특별시 양천구 목동 318-222 고센아트빌 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 목동 소재 ""강서고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주
위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

본건은 공부상 ""근린생활시설""로 등재되어 있으나, 현황 ""주택""으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사인 2필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활(다세대)주택 및 근린
생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

목동 318-222, 목동 318-223 공히
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역 등입니다.

(자세한 사항은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6780 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 318-222 고센아트빌 제2층 제201호

용도: 근린상가 (현황 주택 이용)

감정가: 276,000,000원

토지면적: 21.10㎡ (약 6.38평)

건물면적: 41.53㎡ (약 12.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2018년 11월 21일

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통시됩니다.

1.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시됩니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.4. 인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 6미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 전세권 설정 (2019년 09월 10일)

* 인수되는 권리:

* 을1 전세권: 249,000,000원. 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 을2 주택임차권: 249,000,000원. 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수합니다.

* 본 물건의 경우, 을1 전세권과 을2 주택임차권은 동일 채권으로 판단되며, 총 249,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (개명전 박시은)

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 11일

* 확정일자: 2019년 09월 18일

* 대항력: (물건명세서상 대항력 있는 임차인으로 명시되어 있으나, 임차인 현황 표기상 '없음'으로 되어 있어 혼란의 여지가 있으나, 인수 가능성 높음)

* 등기부채권 총액: 498,000,000원

4. 상권분석

* 주변 지역은 다세대 주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 본 물건은 현재 공부상 용도인 '근린생활시설'과 달리 '주택'으로 이용 중이므로, 관련 법규 위반에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층 201호이며, 기본적인 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 강서고등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 249,000,000원의 임차 보증금 및 전세권을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 총 투입 비용이 상당히 증가할 수 있습니다.

* 용도 불일치: 공부상 용도(근린상가)와 실제 이용 용도(주택)가 달라 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 절차 진행에 따른 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

목동 지역의 '고센아트빌' 물건으로, 강서고등학교 북측에 위치하여 생활 환경은 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 249,000,000원의 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차권이 존재하며, 이로 인해 매수인이 해당 금액 상당을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

또한, 건물 용도 불일치로 인한 잠재적 부담도 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 인수되는 권리 금액이 감정가에 근접하므로, 투자 가치 판단 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 목동 학군 및 생활 인프라: 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 지역에 위치합니다.

* 주택 이용으로 인한 잠재적 수익: 현재 주택으로 이용 중인 점을 활용한 임대 수익 창출 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 규칙에 따라 계산하면 다음과 같습니다.

276,000,000원 (감정가) - 249,000,000원 (인수 보증금) = 27,000,000원

하지만 이는 경매 입찰가의 일반적인 산정 방식과는 차이가 있습니다. 실제 경매에서는 낙찰가 전액을 납부해야 하며, 인수되는 보증금은 별도로 처리됩니다. 따라서 본 물건의 총 투입 비용은 '낙찰가' + '인수 보증금(249,000,000원)'이 됩니다.

본 물건의 감정가는 276,000,000원이지만, 249,000,000원의 부담을 안고 투자를 진행해야 하므로, 낙찰가 결정 시 신중해야 합니다.

만약 감정가 수준인 276,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 총 투입 비용은 525,000,000원(276,000,000원 + 249,000,000원)에 달하게 됩니다.

따라서, 투자자는 인수되는 금액을 고려하여 감정가 이하, 특히 총 투입 비용을 보수적으로 계산하여 입찰가를 결정해야 합니다. 본 물건은 높은 인수 부담으로 인해 적극적인 고가 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다.

주변에 혐오시설은 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.