나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7080 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 53-2 제지하층 제102호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7080 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 53-2 제지하층 제102호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경7080 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로5길 8, 제지하층 제102호 | 감정가: 106,000,000원 | 최저가: 67,840,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경7080 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7080 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 53-2 제지하층 제102호

용도: 다세대주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 23.00㎡ (약 7.0 평)

토지 지분율: 2300

건물면적: 33.48㎡ (약 10.1 평)

건물 지분율: 3347.9999999999995

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (사망)

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (사망)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)에 대해 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 서울화곡초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 물건지 서측으로는 폭 6미터 내외의 포장도로가 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

소유자 및 채무자가 사망한 상태이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항은 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로부터 승계한 대항력을 매수인에게 포기시키는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 통상적으로 이러한 조건은 매수인이 임차인 관련 보증금 반환 등의 부담을 인수하지 않도록 하여 권리관계가 깨끗한 상태에서 매입할 수 있게 하는 장점이 있습니다. 다만, 실제 매수 시에는 매각물건명세서 등 관련 서류를 통해 해당 조건의 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건지 인근 화곡역 일대는 서울 강서구의 핵심 상권 중 하나로, 지하철 5호선 개통 이후 역세권을 중심으로 상권이 형성되었습니다. 다양한 연령층의 배후 수요를 기반으로 하며, 소비형 및 생활형 업종이 조화를 이루고 있습니다. 대규모 유흥시설보다는 지역 주민을 위한 상업 시설이 주를 이루고 있으며, 꾸준한 수요가 있는 주택가 상권의 특징을 보입니다. 다만, 강서구청 이전 등의 변수가 향후 상권 변화에 영향을 줄 수 있다는 분석도 있습니다.

1.5. 생활정보

서울화곡초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경으로 고려해볼 수 있습니다. 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 주택가 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 및 근린 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건지는 "중요시설물보호지구(공항)", "수평표면구역", "대공방어협조구역" 등으로 지정되어 있습니다. 이는 김포공항 및 군사 시설과의 인접성으로 인해 항공기 소음, 비행 고도 제한, 건축 높이 제한 등과 같은 영향을 받을 수 있습니다. 특히, 강서구 지역은 공항 소음으로 인한 민원이 제기되는 지역 중 하나로, 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 건물의 사용 승인일이 1986년으로, 건축된 지 약 40년이 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 특이하게 인접하거나 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 관련 시설로 인한 소음 및 고도 제한은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 서울화곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 및 주거 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 항공기 소음 및 관련 규제, 건물의 연식 등을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지**: 지하철 5호선 화곡역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주택가로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

2. **권리관계 명확**: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰 후 명도 및 권리 인수 관련 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

3. **잠재적 가치**: 재개발 가능성이나 지역 개발 호재 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (추가적인 시세 및 개발 정보 확인 필요)

4. **교육 환경**: 서울화곡초등학교 등 교육 시설과의 인접성은 가족 단위 거주자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계