나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6926 [1] 서울특별시 양천구 신월동 22-13 화곡비 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: LH감정 · 평가일 2025.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신화중학교"" 동측에 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 각종근린생활시설 등이 혼재한 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 도보 약 10여분 거리에 지하철5호선 ""화곡역"" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건의 토지는 가장형로서 단독(다중)주택 등의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건의 북동측으로 월정로42길의 아스팔트 포장도로(폭 약4미터)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 ""토지이용계획확인서""상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건(토지)의 임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층으로서,
('일반건축물대장' 상의 사용승인일은 2021.06.01.임)

외벽 : 인조석 붙임 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 삿시 창호 등 임.

이용상태

대상물건은 ""일반건축물대장"" 상에 지하1층은 소매점이며, 지상(1층-3층)은 다중주택임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도사가스에의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임.

(2) 대상물건의 확인조사 시 내부 등을 확인치 못하였으며, 관할인 양천구청 에서 발급받은 ""건축물현황도"" 기준으로 내부구조도가 작성되어 실재와 다소 다를수 있으므로 경매진행에 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등에 유의하시기 바람.

(3) 대상물건의 지하1층은 공사가 진행 중에 중단된 것으로 보임.

(4) 대상건물의 층별호수의 표시는 지하1층을 기준으로 101호-103호, 지상1층은 201호-203호, 지상2층은 301호-303호, 지상3층은 401호-403호로 표시(첨부사진 참조)하고 있음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6926 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 22-13 화곡B

용도: 다중주택

감정가: 1,287,829,600원

토지면적: 114.90㎡ (약 34.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 259.00㎡ (약 78.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신목신용협동조합

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

대상 물건 동측 인근에 신화중학교가 있으며, 차량 출입이 용이합니다.

교통 상황으로는 인근에 노선버스 정류장이 있고, 도보 약 10분 거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

대상 물건 토지는 가장형으로 단독(다중)주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

대상 물건은 북동측으로 아스팔트 포장도로(폭 약 4미터)에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약:

소유권 이전, 근저당권, 임의경매, 압류 등의 권리 내역이 등재되어 있으며, 이들 권리 대부분은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

토지 등기부 채권 총액: 560,000,000원

건물 등기부 요약:

소유권 보존, 근저당권, 주택임차권, 전세권 설정, 임의경매, 압류 등의 권리 내역이 등재되어 있습니다.

모든 주택임차권 및 근저당권, 전세권 설정 등은 매각으로 인해 말소될 예정으로 보입니다.

건물 등기부 채권 총액: 1,430,000,000원

임차인 현황:

조사된 임차인은 총 10명으로 확인됩니다. 각 임차인의 보증금 및 차임 내역은 다음과 같습니다.

모든 임차인의 경우 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어, 경매를 통해 보증금이 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 강

보증금: 160,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-31, 확정일자: 2021-08-18, 배당신고일자: 2025-04-18, 대항력: 없음

* 임차인: 권

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-05, 확정일자: 2021-10-14, 배당신고일자: 2025-03-17, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 155,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-27, 확정일자: 2021-11-23, 배당신고일자: 2025-02-11, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-17, 확정일자: 2021-07-07, 배당신고일자: 2025-03-31, 대항력: 없음

* 임차인: 오

보증금: 10,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2023-09-06, 확정일자: 2023-09-06, 배당신고일자: 2025-03-12, 대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-18, 확정일자: 2022-02-10, 배당신고일자: 2024-04-03, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 5,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2023-08-11, 확정일자: 2023-08-11, 배당신고일자: 2025-04-22, 대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-28, 확정일자: 2022-10-28, 배당신고일자: 2025-02-11, 대항력: 없음

* 임차인: 주

보증금: 1,000,000원, 차임: 100,000원, 전입일자: 2024-12-16, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 5,000,000원, 차임: 550,000원, 전입일자: 2023-06-27, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2025-04-17, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 지역의 다세대 주택 단위 거래 시세는 다음과 같습니다.

2016년 준공된 29.88㎡ 규모의 주택은 21,000만원에 거래되었습니다 (2026년 7월 1일).

2003년 준공된 57.74㎡ 규모의 주택은 24,500만원에 거래되었습니다 (2026년 7월 2일).

1988년 준공된 41.18㎡ 규모의 주택은 14,000만원에 거래되었습니다 (2026년 7월 2일).

이는 개별 세대 또는 다세대 주택 단위의 거래 가격이며, 본 물건인 다중주택 전체 건물의 가치와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

본 물건의 감정가는 1,287,829,600원이며, 이는 토지(114.90㎡) 및 건물(259.00㎡) 전체에 대한 평가액입니다.

개별 단위 시세와 건물 연면적을 고려 시, 감정가는 주변 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

주변 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 다양하게 분포하고 있습니다. 제공된 JSON 데이터는 주로 다세대 주택의 개별 세대 거래 정보를 담고 있으며, 이는 본 물건인 다중주택 전체의 가치를 산정하는 데 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

외부 지도 서비스 검색 결과:

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 상세 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본 물건은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 편의: 지하철 5호선 화곡역까지 도보 10분 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의 시설: 인근에 각종 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

교육 환경: 신화중학교가 인근에 위치합니다. (추가적인 교육 시설 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

건축 진행 중단: 감정평가서 요약에 따르면, 건물 지하 1층은 공사가 진행 중에 중단된 것으로 보입니다. 이로 인해 추가 공사 비용이 발생할 수 있으며, 완공 시까지 시간이 소요될 수 있습니다.

건축물 현황 불일치 가능성: 건축물 현황도 기준으로 내부 구조도가 작성되었으나, 실제와 다소 차이가 있을 수 있어 경매 참여 시 현장 확인이 매우 중요합니다.

건축물대장 면적 차이: 건축물대장상 총 면적은 203.56㎡이나, 제공된 건물 면적은 259.00㎡로 차이가 있습니다. (표제부 JSON에서는 totArea 203.56㎡로 명시)

권리 말소 상태의 불확실성: 등기부등본상 여러 권리가 '말소'로 기재되어 있으나, 간혹 예상치 못한 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 모든 임차인의 '대항력 없음'은 긍정적이나, 권리 말소 여부에 대한 최종적인 법원 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 지역에 위치한 다중주택으로, 지하철역 접근성이 양호하고 주변 상권이 발달해 있다는 장점이 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점 또한 긍정적입니다.

그러나 지하층 공사가 중단된 상태이며, 건축물대장상 면적과 실제 면적에 차이가 있을 수 있다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분에 대한 정확한 파악과 비용 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지 조건과 향후 개발 가능성: 화곡역 인근의 개발 수요가 꾸준한 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 등기부상 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

추가 공사 후 활용도 증대: 중단된 지하층 공사를 완료할 경우, 임대 수익 증대 또는 건물 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,287,829,600원입니다.

인수할 보증금이 없고 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되나, 지하층 공사 중단이라는 중대한 하자 요인이 존재합니다.

이러한 점을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 900,000,000원 ~ 1,030,000,000원 수준으로 제안합니다.

다만, 정확한 공사 재개 비용 산출 및 법적 하자 여부 확인 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.