나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7738 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-3 스타빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7738 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-3 스타빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경7738 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로17다길 75, 제3층 제303호 (개봉동, 스타빌) | 감정가: 358,000,000원 | 최저가: 229,120,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경7738 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7738 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 308-3 스타빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 358,000,000원

토지면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

토지 지분율: 2903

건물면적: 49.08㎡ (약 14.84평)

건물 지분율: 4908

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각 (주택도시보증공사 관련)

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표 [cite: provided data]

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, 서울한영대학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: appraisal summary] 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: appraisal summary] 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 오류동역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. [cite: appraisal summary]

3. 건물 및 토지 현황

본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제303호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. [cite: appraisal summary] 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. [cite: appraisal summary] 건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다. [cite: appraisal summary]

토지는 2필지가 일단의 세장형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 지적도상 북동측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: appraisal summary]

건물면적 49.08㎡는 해당 호실의 전용면적으로 볼 수 있습니다. 정확한 분양면적 정보는 별도 확인이 필요하나, 일반적으로 다세대주택의 경우 전용면적과 유사하거나 이를 포함하는 개념으로 이해할 수 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로에 접합하며, 일반철도에 저촉되는 부분이 있습니다. [cite: appraisal summary] 공항시설법상 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역(해발 165m 이하), 그리고 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. [cite: appraisal summary] 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건물 신축 또는 증축 시 건축 법규 적용에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. [cite: provided data] 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. [cite: provided data]

가장 중요한 권리사항은 "임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각"이라는 점입니다. [cite: provided data] 이는 해당 부동산에 임차인이 존재할 수 있으며, 그 임차인이 낙찰자(매수인)에게 대항할 수 있는 권리(예: 계약 갱신 청구권, 보증금 반환 청구권 등)를 주택도시보증공사(HUG)의 조건 하에 포기한다는 의미입니다. 낙찰자는 이러한 임차 관련 조건 및 포기 내용을 면밀히 검토해야 합니다. [cite: provided data] 현재까지 임대 내역은 미상으로 확인됩니다. [cite: appraisal summary]

6. 상권분석

물건이 위치한 개봉동 일대는 주거지역으로서 소규모 공동주택과 단독주택이 밀집해 있습니다. [cite: appraisal summary] 주변에 서울한영대학교가 있어 학생들을 대상으로 하는 상권 및 대학가 상권의 일부 특성을 띨 수 있습니다. [cite: appraisal summary] 또한, 일반적인 주거지역에서 볼 수 있는 편의시설(편의점, 소형 마트, 식당, 카페 등)이 존재할 것으로 예상됩니다. 구로구는 서울의 서남권 발달 지역으로, 인근에 대형 상업시설이나 교통 요충지가 있을 가능성이 있습니다.

7. 생활정보

주거지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. [cite: appraisal summary] 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 오류동역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: appraisal summary] 정확한 학교, 병원, 마트 등의 위치 및 거리는 추가적인 현장 확인이나 지도 검색을 통해 파악해야 하나, 서울시 구로구라는 점을 감안할 때 교육, 의료, 쇼핑 등 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

8. 잠재적 리스크

주요 리스크는 "임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각" 조항입니다. [cite: provided data] 임차인이 누구인지, 계약 조건은 어떠한지, 보증금은 얼마인지, 그리고 주택도시보증공사 관련 포기 조건이 구체적으로 어떻게 적용되는지에 따라 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인 관련 세부 사항에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. [cite: provided data] 또한, 토지이용계획상 일반철도 저촉, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 군사시설보호구역 등이 포함되어 있어 향후 재건축이나 증축 시 제한이 따를 수 있습니다. [cite: appraisal summary] 임대 내역 미상이라는 점 또한 잠재적 불안 요소입니다. [cite: appraisal summary]

9. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. [cite: appraisal summary] 감정가는 3억 5천 8백만원 수준이며, 토지 및 건물 면적을 고려했을 때 합리적인 수준으로 보입니다. [cite: provided data] 그러나 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 특수한 권리 분석 사항이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다. [cite: provided data] 주거지대로서 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나, 재건축/증축 관련 법규 제한 사항도 고려해야 합니다. [cite: appraisal summary]

10. 투자 포인트

1. 서울 도심 접근성: 서울 내 위치하여 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. 교통 편의성: 지하철역 및 버스정류장 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: appraisal summary]

3. 주거 환경: 비교적 정주 여건이 양호한 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. [cite: appraisal summary]

4. 투자 기회: 임차권 관련 복잡한 조건이 있으나, 이를 명확히 파악하고 해결한다면 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

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