나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6605 [1] 서울특별시 양천구 목동 785-4 형지그레이스 제비동 제3층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6605 [1] 서울특별시 양천구 목동 785-4 형지그레이스 제비동 제3층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경6605 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동중앙서로7다길 29, 제비동 제3층 제402호 (목동, 형지그레이스) | 감정가: 335,000,000원 | 최저가: 214,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경6605 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6605 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 785-4 형지그레이스 제비동 제3층 제402호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축물 사용승인일: 2021년 06월 02일

감정가: 335,000,000원

토지면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

건물면적 (전용면적): 44.29㎡ (약 13.40평)

분양면적: 제공된 정보 없음

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 목동에 위치하며, "강서고등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택 밀집 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 건물은 2021년 6월에 사용 승인된 신축급 도시형 생활주택으로, 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 남측과 북측으로 약 5미터 도로에 접해 있어 차량 통행 및 주거 활동에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. [cite:search_result_for_debtor_creditor] 채권자는 주OOOOOOO입니다. [cite:search_result_for_debtor_creditor]

본 경매의 주요 특징은 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 보증 채무 이행과 관련하여 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. [cite:search_result_for_tenant_waiver] 이는 낙찰자가 임차인과의 명도 과정에서 법적 부담을 덜 수 있는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. [cite:search_result_for_tenant_waiver] 다만, 이러한 대항력 포기 조건의 구체적인 법적 효력 및 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. [cite:search_result_for_tenant_waiver] 등기부등본 상 권리 분석 시, 말소기준권리보다 후순위 권리는 일반적으로 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

목동 지역은 서울 내에서도 교육 환경이 우수하고 주거 편의성이 높은 지역으로 평가받고 있습니다. [cite:search_result_for_mokdong_analysis] 본 물건이 위치한 목동 785-4번지 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 인근 학교(강서고등학교)와 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지구와의 직접적인 연계성은 낮으나, 지역 내 수요를 기반으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. [cite:search_result_for_mokdong_analysis]

5. 생활정보

건축물 사용승인일이 2021년으로 비교적 최근이기 때문에 건물 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 위생 및 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 화재 탐지 설비 등 주거에 필요한 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주변 도로망 접근이 용이합니다. 교육 환경으로는 강서고등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 긍정적인 영향을 줄 수 있으며, 학교 주변 특성상 비교적 안전한 주거 환경이 조성될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 도시형 생활주택으로, 관련 법규 및 규제 사항을 사전에 충분히 숙지해야 합니다. [cite:search_result_for_urban_housing_regulations] 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등과 관련된 계획 시 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 상대보호구역으로 지정된 부분은 교육청을 통한 정확한 확인 절차가 필수적입니다. [cite:search_result_for_urban_housing_regulations, cite:1] 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 확인이 필요할 수 있으므로 주의가 요구됩니다. [cite:search_result_for_tenant_waiver]

7. 종합 의견

서울특별시 양천구 목동에 소재한 본 물건은 신축급 도시형 생활주택으로서, 잘 갖추어진 주거 환경과 편리한 교통 여건을 자랑합니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 낙찰자에게 명도 부담을 줄여줄 수 있는 중요한 장점입니다. [cite:search_result_for_tenant_waiver] 비록 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 이를 사전에 파악하고 대응한다면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 건물 자체의 연식과 주변 입지 조건을 고려했을 때, 안정적인 주거 가치와 함께 향후 시세 상승 또는 꾸준한 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

1. **신축급 건물:** 2021년 준공되어 비교적 최신 건물이므로, 즉시 입주 또는 임대가 가능한 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

2. **낮은 명도 리스크:** 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 요소를 최소화할 수 있습니다. [cite:search_result_for_tenant_waiver]

3. **우수한 입지:** 서울 양천구 목동의 주거 중심 지역에 위치하며, 강서고등학교 인근으로 교육 환경 및 생활 편의성이 좋습니다.

4. **지역적 가치:** 목동 지역은 꾸준한 수요와 함께 안정적인 부동산 가치를 유지하는 지역으로, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. [cite:search_result_for_mokdong_analysis]

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계