나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9508 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9508 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제6층 제602호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9508 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제6층 제602호 | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 244,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9508 (1)이며, 용도는 다세대주택으로, 토지/건물일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제6층 제602호이며, 최초 감정가는 305,000,000원입니다.

전용면적 기준으로 토지면적은 17.37㎡ (약 5.26평), 건물면적은 28.82㎡ (약 8.72평)입니다. 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황 요약

본 물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로 외벽은 석재타일 마감 등이며, 샷시 창호 등을 사용하고 있습니다.

이용상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춘 것으로 확인됩니다.

토지는 2필 일단의 대체로 정방형 평지로 주거용 부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 도로에 접합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

다만, 지하철역까지는 다소 거리가 있을 수 있으나, 주변에 버스 노선이 발달되어 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 아파트, 저층 공동주택, 재래시장, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대입니다.

주변에 월정초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 시장 및 마트, 편의점 등이 가까워 생활 편의시설 인프라는 최고 수준으로 평가됩니다. 또한 주택가 지역으로 골목골목 CCTV가 많아 비교적 안전한 환경입니다.

3. 상권분석 및 지역 잠재력

3.1. 지역 상권 분석

본건 주변은 재래시장과 소규모 근린생활시설이 밀집된 주상혼용지대로, 일상생활에 필요한 물품 구매 및 편의시설 이용이 매우 편리한 주거 밀착형 상권입니다.

이는 다세대주택 거주자들에게 중요한 요소로 작용하여 실수요층의 선호도를 높일 수 있는 요인입니다.

3.2. 토지 이용계획 및 잠재력

본건의 토지 이용계획은 '도시지역, 2종일반주거지역(7층이하)'으로, 향후 재개발 또는 리모델링 등 주거지역으로서의 잠재적 가치가 있습니다.

다만, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면){공항시설법}', '대공방어협조구역' 등 공항시설법 및 군사기지법에 의한 높이 제한 등 규제가 다수 존재하므로, 향후 개발 시 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 관계 분석

본 물건은 소유자와 채무자가 동일한 상태에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 복잡한 권리 관계는 없는 것으로 보이나, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰로 인해 소멸되는 것이 일반적입니다.

다만, 본 물건에 대한 최종적인 권리분석은 법원 현황조사서 및 매각물건명세서 등 최종 정보를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

4.2. 핵심 주의사항 (잠재적 리스크)

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 임차인 또는 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 주장할 수 있는 경우에도, 매수인(낙찰자)에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다.

이 조건이 명시된 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 상당 부분 해소되지만, 조건부 포기의 내용을 정확히 이해하고 입찰에 참여해야 합니다. *경매컨설턴트의 전문적인 확인이 필수적입니다.*

기타 잠재적 리스크로는 '내부구조도가 현황과 다소 상이할 수 있음'이 명시되어 있으므로, 입찰 전 내부 구조 및 면적을 재확인해야 합니다.

*주변 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.*

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 월정초등학교 인근 및 재래시장 접근성 등 생활 인프라 측면에서 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 305,000,000원으로 설정되었으며, 면적 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 공항 관련 규제 지역이라는 특성과, 임차인의 대항력 포기 조건이라는 특이사항을 정확히 분석하고 입찰가를 산정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 월정초등학교 인근 주거 지역으로, 시장 및 마트 등 생활 편의시설 인프라가 최고 수준입니다.

권리 리스크의 특수 해소: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 통상적인 경매 물건 대비 임차인 관련 권리 인수의 위험이 낮을 것으로 예상됩니다. 이 점은 초보 투자자에게도 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

실거주 및 투자 목적 모두 적합: 소형 평형으로 실수요자에게 적합하며, 입지 조건이 양호하여 향후 매매 또는 임대 전환 시 환금성이 높을 것으로 기대됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계