나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9445 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9445 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9445 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제2층 제202호 | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 230,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 서울남부지방법원 2025타경9445 (1)

소재지 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제2층 제202호

용도 다세대주택 (감정평가서 상 현황 '다세대 1세대' 이용 추정)

감정가 288,000,000원

경매구분 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자 김OO

채권자 주OOOOOOO

건물 사용승인일 2021.03.08 (신축급)

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용) 28.88㎡ (약 8.74평)

*분양면적* 다세대주택의 경우 공급면적(분양면적)은 별도 산정 필요하나, 본 건은 전용면적 28.88㎡로 소형 평형에 해당함.

토지면적 (대지권) 8.99㎡ (약 2.72평)

1.3. 구조 및 특징

건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 2층.

내/외벽 석재붙임 마감 (외벽), 벽지도배 및 타일 마감 등으로 추정 (내벽).

설비내역 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등.

2. 권리분석 및 위험성 검토

2.1. 권리분석 (매각조건)

주의사항 (특이사항) 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 '매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각이 진행됨.

특이사항 분석 본 건의 가장 중요한 권리분석 사항임. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 조건이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 배제된 것으로 판단됨. 다만, 실제 매각조건에 대한 법원의 최종 확인은 필수적이며, 권리관계는 매우 깨끗한 물건으로 예상됨.

채무자/소유자 소유자 '김OO'이며, 채무자 정보는 미확인. 강제경매로 진행되는 건임.

2.2. 잠재적 리스크

건축물 현황 본건 소재 건물은 감정평가서 상 '업무시설 및 다세대주택 건부지'로 기재되어 있으며, 인근에서 '에코 호텔' 등 숙박시설의 소재지로도 검색됨. 다세대주택으로 이용 중이지만, 건물의 복합 용도에 따른 관리비 문제나 주거 환경의 소음 발생 가능성(단순 도시 소음)을 확인할 필요가 있음.

공법상 제한 일반상업지역에 위치하며, 공항(김포) 시설법에 따른 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역에 해당되어 건축물의 높이 제한 및 기타 건축 규제가 적용됨. 이는 기 건축된 건물에는 큰 영향이 없으나, 향후 재건축 시 고려해야 할 사항임.

3. 입지 및 주변 환경 분석

3.1. 입지조건

교통상황 본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통임. 남동측으로 까치산로 도로와 접하고 있어 접근성이 좋음.

주위환경 서울화곡초등학교 북동측 인근에 위치한 주상지대로, 아파트, 다세대주택 등 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 결합된 환경을 가짐.

3.2. 상권분석 및 생활정보

상권 특성 일반상업지역에 위치하여 상업 시설의 밀도가 높고, 까치산로와 인접하여 유동인구가 어느 정도 확보되는 지역임. 소형 주거시설의 수요가 높을 것으로 예상되는 도시형 주거/상업 혼재 지역임.

주변 시설 서울화곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편임. 기본적인 생활 편의시설은 상업지역 특성상 잘 갖추어져 있을 것으로 추정됨.

3.3. 혐오시설 검토

대규모 혐오시설 (소각장, 폐기물 처리시설, 대규모 묘지 등)은 검색되지 않음.

다만, 일반상업지역 및 대로변 인접에 따른 소음 발생 가능성, 그리고 김포공항 관련 공법상 제한(고도 제한 등)은 입지 특성으로 인지해야 함.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 2021년식의 신축급 다세대주택 소형 평형으로, 서울 강서구 화곡동의 일반상업지역 내 주상복합 입지에 위치함.

가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 권리상의 위험이 사실상 제거된 상태라는 점임.

감정가 2억 8,800만원은 신축 다세대주택의 시장 가치를 반영한 것으로 보이며, 소형 평형의 전용률 대비 높은 접근성과 신축의 장점을 갖추고 있어 실수요 및 임대수익형 투자에 적합함.

4.2. 투자 포인트

신축급 건물 2021년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 당분간 큰 수리비가 필요하지 않을 것으로 보이며, 젊은 층 임차 수요에 유리함.

명확한 권리분석 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 '깨끗한 권리'로 진행될 가능성이 매우 높음.

소액 투자 적합 전용면적 약 8.74평의 소형 평형으로, 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 주거 형태이며, 상대적으로 적은 투자금으로 서울 시내 부동산을 확보할 수 있는 기회임.

양호한 입지 상업지역 내에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리하고, 초등학교가 인근에 위치하며 대중교통 이용도 보통 수준으로 양호함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계