나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경444 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1194-3 정은스카이빌 제4층 제401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신남중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 지상 18층 건물내 제4층 제401호로서,
(사용승인 : 2003.03.14.)

- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중으로 탐문됨.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 4필지 일단으로 북측 하향 완경사지의 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복8차선, 동측 및 남동측에 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 재정비촉진지구, 과밀억제권역,
기호2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 건축선,
기호3, 기호4 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 재정비촉진지구, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경444 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1194-3 정은스카이빌 제4층 제401호

용도: 아파트

감정가: 752,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트구조 박공지붕, 지상 18층 건물 중 제4층 제401호

사용승인일: 2003년 03월 14일

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.22㎡ (약 10.05평)

토지지분: 33.215㎡ (약 10.05평)

건물 전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 전유부 면적: 84.972㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

아파트 분양면적: 별도 정보 없음

1.3. 건축물 상세 정보

건물명: 정은스카이빌

총 층수: 18층

해당 층수: 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '신남중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통여건은 보통인 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 왕복 8차선 도로가 있으며, 동측 및 남동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 02월 10일에 접수된 신한은행의 근저당권(을9)입니다.

3.2. 등기부 현황

총 채권액은 640,523,604원입니다.

소유권 관련 기록으로 2016년 05월 27일 소유권이전(갑3), 2022년 12월 21일 소유권이전(증여, 갑4) 기록이 있습니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 을10 근저당권, 갑7-갑17 압류 및 가압류 등은 모두 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원입니다.

폐문부재로 인해 정확한 임대차 관계 및 내부 상태 확인이 불가하였으므로, 입찰 시 유의하시기 바랍니다. 임대관계 미확인으로 인해 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 개발 잠재력

해당 물건은 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'신남중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리한 버스정류장이 가까이 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성으로 미루어 볼 때, 인근에 혐오시설이 직접적으로 파악되지는 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

폐문부재로 인해 건물의 내부 상태, 설비의 정상 작동 여부, 수리 필요성 등을 직접 확인할 수 없습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생의 위험으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 재정비촉진지구 관련 불확실성

재정비촉진지구 지정은 개발 가능성을 높이지만, 사업 진행 속도나 구체적인 계획 변경 등에 따라 불확실성이 존재합니다.

6.3. 높은 채권 총액

총 채권액(640,523,604원)이 감정가(752,000,000원)와 비교 시 상대적으로 높은 편에 속합니다. 이는 경매 낙찰률에 영향을 줄 수 있으며, 유찰 가능성을 시사합니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한사항을 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치한 아파트로, '신남중학교' 인근의 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 개발 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

하지만, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 임대 관계 파악 불가, 높은 채권 총액 등은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

신중한 현장 조사와 권리 분석을 통해 내부 상태를 정확히 파악하고, 재정비촉진지구 개발 계획을 면밀히 검토하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 양천구라는 우수한 입지.

* 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 일반적인 아파트 형태로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 정확한 현황 조사(내부 상태, 누수, 하자 등)와 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 그리고 재정비촉진지구 개발 계획의 구체화 정도를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 순수 물건 가치와 잠재적 수익성을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.