나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9363 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 789-36 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9363 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 789-36 제1층 제101호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9363
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로 160-3, 제1층 제101호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매2계 2025타경9363 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로 160-3, 제1층 제101호 | 감정가: 113,000,000원 | 최저가: 90,400,000원 | 용도: 다세대주택

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9363 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 789-36 제1층 제101호

용도: 다세대주택 (공부상 사무소, 현황 주거 이용 추정)

감정가: 113,000,000원

토지면적: 15.32㎡ (약 4.63평)

토지지분: 15.32㎡ (약 4.63평)

건물면적: 23.43㎡ (약 7.09평)

건물지분: 23.43㎡ (약 7.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

준공일자: 2015.09.18.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 “한울중학교” 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 또한, 본건은 제1종지구단위계획구역([정심생활권] 중심)에 속해 있어 관련 도시계획에 따른 개발 및 관리가 이루어지고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 경매 절차 개시 후 새로운 권리 설정보다는 기존 채권자의 권리 실행에 따른 매각이므로, 권리관계는 비교적 명확할 수 있습니다. 다만, 경매 진행 시 등기부등본 및 관련 권리 분석을 통해 최종 인수되는 권리 및 부담 등을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 시흥동 일대는 오피스텔과 다세대주택, 상가 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 학교(한울중학교)가 소재하여 학생 및 교직원 관련 업종이나 주거 수요에 기반한 상권 형성이 가능합니다. 또한, 주변의 다양한 주거 형태는 임대 수요층 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

- 교통: 차량 진출입 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 용이하여 대중교통 사정이 양호합니다.

- 교육: “한울중학교”가 인근에 위치하고 있습니다. 교육환경보호구역에 해당될 수 있으므로, 서울특별시 남부교육지원청을 통해 정확한 구역 범위 및 관련 규제를 확인하는 것이 중요합니다.

- 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

- 용도 불일치: 공부상 “사무소”로 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 경매 낙찰 후 주거용으로 계속 사용 시 건축법 등 관련 법규 위반 여부 및 이행강제금 부과 가능성을 반드시 재확인해야 합니다.

- 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 현재 점유자가 있는 경우 명도 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이에 대한 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 시흥동의 준주거지역 내 제1종지구단위계획구역에 위치한 소형 다세대주택(사무소/주거 겸용)으로, 교통 및 생활 편의성은 무난한 편입니다. 특히, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치는 낙찰 후 해결해야 할 주요 과제이며, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 교육환경보호구역 및 과밀억제권역 등의 제반 제한사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 소액 투자 가능성: 상대적으로 낮은 감정가로 소액 투자 접근이 가능합니다.

- 주거 대체 수요: 1인 가구 또는 소형 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

- 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 투자 결정 시에는 용도 불일치 및 명도 관련 리스크를 충분히 검토해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계