나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9386 [1] 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 구로동 소재 ‘신구로초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 인근은
오피스텔, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재 하는 지대로 주위환경은 대체로
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 3층/ 지상 14층 건물 내 제7층 제704호로서,
(사용승인일 :2020-07-01)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 하이 샷시 창호 등임.

이용상태

본건의 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사
되는바, 경매진행시 확인 후 적절한 조치를 하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔),
도시형생활주택(단지형다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 25m내외, 남서측으로 약 8m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)
<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-
524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9386 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제7층 제704호

* 용도: 오피스텔 (단, 탐문 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됨)

* 감정가: 325,000,000원

* 토지면적: 12.35㎡ (약 3.74평)

* 건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2020년 7월 1일

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '신구로초등학교' 북서측 인근에 위치함.

* 주변 지역은 오피스텔, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통 수준임.

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

* 본건 북서측으로는 약 25m, 남서측으로는 약 8m의 포장도로에 각각 접해 있어 도로 접근성이 양호함.

* 토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항시설법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 관련 법규의 제한을 받음.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2022년 9월 14일 강서세무서장의 압류임.

* 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(황 ): 보증금 325,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 4월 2일, 확정일자 2021년 3월 8일, 배당신고일자 2023년 4월 25일, 대항력 없음.

* 매수인에게 인수되는 보증금은 총 0원임.

* 본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각이 진행되므로, 매수인은 임차인의 권리를 승계하지 않음.

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

4. 상권분석

* 본 건물의 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 탐문 조사 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됨.

* 본 건물은 오피스텔, 도시형생활주택, 제1종근린생활시설(소매점) 등의 복합 용도로 이용 중인 것으로 보임.

* 이러한 복합적인 용도는 주거 및 소규모 상업 활동 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지며, 활발한 상권 형성에 기여할 수 있음.

* 현재 임대 관계는 미상임.

5. 생활정보

* 인근에 신구로초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있음.

* 주변 지역에 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리한 교통망을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 용도의 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 주거용으로 사용되고 있어 향후 관련 법규 위반 또는 용도 변경 요구 등의 행정적인 문제가 발생할 수 있음. 매수인의 철저한 확인 및 조치가 필요함.

* HUG 관련 특수 매각 조건: 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기 조건'이라는 특수한 매각 조건은 복잡성을 야기할 수 있음. 주택도시보증공사(HUG)와의 관계 및 변경된 인수 조건의 정확한 내용을 법원이나 관련 기관을 통해 면밀히 확인하고, 매수인에게 미칠 수 있는 추가적인 의무 사항이 있는지 반드시 검토해야 함.

* 임대 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 불분명하여, 향후 임대 운영 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 서울 구로구의 주거 및 업무 밀집 지역에 자리하고 있어 투자 가치가 있는 물건임.

* 다만, 건물 용도 불일치 및 HUG와 관련된 복잡하고 특수한 매각 조건은 매수 전에 반드시 철저한 법률적, 실무적 검토를 거쳐야 함.

* 이러한 잠재적 리스크를 성공적으로 관리할 수 있다면, 주거용 오피스텔로서 안정적인 수요와 가치를 기대해 볼 수 있음.

8. 투자 포인트

* 실사용 용도(주거용)에 맞춰 주거용 오피스텔로서의 시장 가치를 재평가하고, 이에 기반한 임대 또는 거주 계획을 수립하는 것이 중요함.

* HUG 관련 특별 매각 조건의 의미와 잠재적 영향력을 정확히 파악하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 모든 가능성을 검토해야 함.

* 본 건물의 면적, 연식, 위치를 고려한 주변 오피스텔 시세 및 임대 수익률을 분석하여 합리적인 투자 판단의 근거로 삼아야 함.

* 2020년 준공된 건물이므로, 건물 상태 및 관리 상태를 점검하여 향후 유지보수 비용을 예측하는 것도 필요함.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 325,000,000원임.

* 매각으로 인해 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가와 시세 정보를 바탕으로 입찰가를 산정함.

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 30㎡) 및 연식(2020년 준공)의 오피스텔은 현재 310,000,000원에서 340,000,000원 사이에서 거래되고 있으며, 최근 실거래가도 320,000,000원 수준에서 형성되어 있음.

* 본건은 권리 인수 부담이 없고 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, HUG 관련 특수 매각 조건으로 인한 불확실성이 존재함.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 310,000,000원 ~ 325,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 다만, HUG 관련 조건의 최종 해석 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.