나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9320 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제7층 제701호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9320 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제7층 제701호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9320
• 주소: 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제7층 제701호
• 감정가: 208,000,000원
• 최저가: 166,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9320 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제7층 제701호 | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 166,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9320 (1)이며, 용도는 다세대주택, 경매구분은 부동산 강제경매입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제7층 제701호입니다.

감정가는 208,000,000원으로 평가되었습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 소유자 및 채무자는 송OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

본 건의 전용면적은 건물 16.16㎡ (약 4.89평), 토지(대지권) 5.79㎡ (약 1.75평)입니다.

건물은 2021년 7월 12일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층 건물 중 7층 701호입니다.

외벽은 석재타일붙임 등으로 마감되었고, 기본적인 난방설비, 위생.급배수시설, 승강기설비 및 기계식주차장 등이 갖추어져 있어 주거환경은 무난한 편입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 소규모 주거시설이 밀집된 지역적 특징을 보이며, 전반적인 주위여건은 무난합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 9호선 '공항시장역'이 인근에 위치하여 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 인접지 대비 대체로 평지인 사다리형의 토지이며, 현재 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

도시지역 내 준주거지역에 해당하여 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있으나, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등 '공항시설법' 및 '군사시설 보호법' 상의 각종 제한을 받고 있어 향후 재개발 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

또한, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 제한도 일부 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건의 권리 관계

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매 물건으로, 권리상 큰 문제점은 없어 보입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (임차인 관련)

감정평가서상 임대관계는 임차권이 설정되어 있음을 확인했습니다.

**가장 중요한 주의사항**은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각'된다는 점입니다.

이는 일반적으로 매수인이 임차인의 보증금 인수 부담을 덜 수 있다는 의미이나, 법원에서 제시한 **'대항력 포기 조건'이 유효하게 성립 및 유지되는지 여부**를 반드시 입찰 전에 재확인해야 하는 리스크가 있습니다.

조건이 불이행될 경우 매수인이 임차인의 대항력을 인수할 가능성이 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 현황조사 및 확인이 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 건은 '공항시장역' 역세권과 인접하여 유동인구의 접근성이 좋고, 오피스텔 및 다세대주택이 혼재하는 주거 및 근린생활시설 밀집 지역입니다.

소형 면적의 다세대주택으로서 인근 1~2인 가구를 대상으로 한 주거 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 교육

인근에 '방화중학교'가 위치하며, 주위에 근린생활시설(편의점, 소규모 상점 등)이 혼재되어 있어 일상생활 편의성은 보통 수준입니다.

차량을 이용한 주변 대형 마트 및 병원 접근도 용이할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오 시설 정보

일부 검색 결과에 따르면, 강서구 방화동 개화육갑문 주변(본건 소재지와 일정 거리 있음)에 과거 건축폐기물 처리장, 생활폐기물 중간집하장 등 혐오시설이 산재하여 주민들이 정비를 요구했다는 기록이 있습니다.

본 건 소재지는 '방화중학교' 및 '공항시장역' 인근으로 해당 시설의 직접적인 영향권은 아닐 수 있으나, 지역 환경 분석 시 인근의 공항 및 관련된 규제와 더불어 주변 환경 변화 추이를 함께 고려하는 것이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공법상 제한

토지이용계획상 준주거지역의 잠재력에도 불구하고, '중요시설물보호지구', '수평표면구역' 등 공항시설법에 따른 고도 제한 및 건축 규제가 다수 존재하여 향후 건물 활용 및 가치 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 권리 관계 이행 리스크

앞서 언급된 '임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건'이 본 건의 최대 리스크이자 기회 요인입니다.

법원의 조건부 매각 결정에 대한 세부 내용을 파악하고, 조건이 불성립될 경우의 대비책을 마련해야 합니다.

5.3. 소형 면적의 한계

전용면적 16.16㎡ (약 4.89평)으로 매우 협소한 면적이며, 이는 1인 가구를 대상으로 한 임대수요에 국한될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 지하철 9호선 역세권 인근에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 소형 다세대주택으로, 입지는 양호한 편입니다.

감정가 기준 총액이 비교적 낮아 소액 투자처로 매력이 있으며, 강서구 방화동의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 매각조건 중 '주택도시보증공사의 대항력 포기 조건'이 설정되어 있으므로, 입찰 전 해당 조건의 상세 내용과 효력 발생 여부를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 9호선 공항시장역 인근의 준역세권 소형 주택으로, 임대수요 확보에 유리합니다.

권리 안전성 강화 조건: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 유효할 경우, 매수인이 인수할 보증금 부담이 없어 권리관계가 단순화될 가능성이 높습니다.

신축급 건물: 2021년식으로 건물 상태가 양호하며, 기본적인 설비 및 주차시설을 갖추고 있어 임대 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계