나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9319 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9319 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제2층 제204호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9319
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제2층 제204호
• 감정가: 271,000,000원
• 최저가: 216,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9319 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제2층 제204호 | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 216,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보 및 특징

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9319 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제2층 제204호

용도: 오피스텔 (방2, 거실, 주방, 욕실 구조)

감정가: 271,000,000원

토지면적: 7.57㎡ (약 2.29평)

건물면적 (전용): 28.28㎡ (약 8.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 개요 및 현황

본건은 2021년 3월 9일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 11층 건물 중 2층에 위치한 비교적 신축급 오피스텔입니다.

면적 대비 2룸(방2, 거실, 주방, 욕실) 구조로 설계되어 있어 1인 가구는 물론 신혼부부 등 2인 가구에게도 실용성이 높습니다.

주변은 화곡1동 주민센터 인근으로 공동주택, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

위생설비, 개별 난방설비, 기계식 주차장, 승강기 등 기본적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다.

2. 핵심 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 도보권 내에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 보통 수준의 교통 환경을 갖추고 있습니다.

지하철역과의 거리 (도보 약 10분~15분 거리)를 고려할 때, 역세권으로는 보기 어려우나 버스 노선 등을 활용한 이동 편의성은 양호합니다.

토지 이용 계획상 '일반상업지역' 및 '지구단위계획구역' 내에 위치하여 개발 밀도가 높으며, 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

인근에 오피스텔 및 공동주택이 밀집해 있어 실수요가 꾸준한 지역으로 판단됩니다.

혐오 시설 및 특이 사항:

강서구 화곡동 일대의 특성상 '진입표면구역(공항시설법)' 및 '대공방어협조구역' 등 공항 관련 규제 지역에 해당합니다. 이는 건물 높이 제한과 관련되어 있으며, 본건의 가치에 직접적인 영향을 미치기보다는 지역적 특성을 반영하는 사항입니다.

주변에 명확한 기피 시설(예: 화장장, 폐기물 처리시설 등)은 파악되지 않았으며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 시가지 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 권리 분석

소유자/채무자: 송OO (동일)

채권자: 주OOOOOOO (부동산강제경매 신청)

주의사항 (핵심):

본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건"으로 매각됩니다.

이는 임차인이 선순위 대항력(매수인에게 권리를 주장할 수 있는 힘)이 있을 가능성이 높으나, 주택도시보증공사(HUG)가 경매 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 경매가 진행됨을 의미합니다.

**권리분석 결론:** 이 조건이 충족된다면, 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 위험(대항력)이 사실상 제거되어 권리관계가 '깨끗한' 상태로 입찰에 참여할 수 있습니다. 다만, 입찰 전 해당 '대항력 포기' 조건의 구체적인 내용 및 진행 상황을 법원 또는 관련 기관을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

화곡1동 주민센터 인근 상권으로, 근린생활시설과 소규모 상가 및 음식점 등이 발달한 주거 밀착형 상권입니다.

화곡역이나 까치산역 인근의 메인 상권과 연결성이 좋아 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

생활 정보:

주요 생활 편의 시설 (마트, 병원, 은행 등)이 인접하여 생활 여건은 양호합니다.

건물 내부에는 기계식 주차장이 구비되어 있어 자가용 이용 편의성도 확보되어 있습니다.

내부 구조가 2룸으로 되어 있어 소형 아파텔을 찾는 실수요자에게 적합하며, 이는 임대 수익 창출 시에도 공실 위험을 낮추는 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크 및 대응 방안

가장 큰 리스크는 임차인의 대항력 유무였으나, 제시된 '주의사항'에 따라 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기가 조건화되어 있으므로, 이 조건의 이행 여부만 최종적으로 확인된다면 권리상의 위험은 매우 낮습니다.

다만, 2층이라는 점은 선호도 면에서 다소 불리하게 작용할 수 있으며, 이로 인해 향후 매매 시점이나 임대 시점에 가격 경쟁력을 갖추어야 할 필요가 있습니다.

공항 관련 규제 (진입표면구역 등)는 이 지역의 모든 건물에 적용되므로 개별 물건의 리스크라기보다는 지역적 한계로 이해해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

**안정적인 권리관계:** HUG의 대항력 포기 조건이 확실히 이행된다면, 복잡한 임차인 권리 문제가 해소되어 안전하게 명도할 수 있는 좋은 기회입니다.

**신축급 건물:** 2021년 사용 승인된 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있어 별도의 수리 비용 부담이 적습니다.

**실용적인 2룸 구조:** 소형 오피스텔이지만 2룸 구조로 구성되어 있어 1~2인 가구 실수요가 높으며, 이는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 기반이 됩니다.

**일반상업지역 내 위치:** 상업지역은 토지 가치가 높게 평가되는 지역이므로, 장기적인 관점에서 토지 지분 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축급 오피스텔이며, 2룸 구조의 실용적인 면적을 갖추고 있어 실수요 및 임대 투자 관점에서 매력적입니다.

가장 큰 장점은 경매 물건의 고질적인 문제인 임차인의 대항력 문제가 HUG의 포기 조건으로 해소될 가능성이 매우 높다는 점입니다.

따라서, 입찰 전 해당 주의사항의 법적 효력 및 이행 절차를 면밀히 검토한 후, 주변 시세를 정확히 파악하여 안전 마진을 확보할 수 있는 합리적인 가격에 입찰하는 것을 추천합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계