나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9266 [1] 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9266 [1] 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제4층 제404호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9266
• 주소: 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제4층 제404호
• 감정가: 322,000,000원
• 최저가: 257,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9266 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제4층 제404호 | 감정가: 322,000,000원 | 최저가: 257,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경9266 (1)

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9266 (1)이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소재지는 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제4층 제404호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 322,000,000원으로 산정되었으며, 토지면적은 12.35㎡ (약 3.74평), 건물면적(전용면적)은 29.98㎡ (약 9.07평)입니다. 소유자와 채무자는 고OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건물 및 면적 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 4층에 위치하고 있으며, 2020.07.01.에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 화강석판재 붙임 마감입니다.

공부상 용도는 오피스텔이나, 현재는 방2, 거실/주방1, 욕실/화장실1, 발코니 등을 갖춘 주거용으로 이용 중입니다. 급배수, 위생시설 및 도시가스 개별난방시설이 갖추어져 있으며, 승강기, 천정형 에어컨, 옥내소화전, CCTV, 지하주차장 등 기본 편의 및 안전 설비를 구비하고 있습니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 신구로초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 도시형생활주택(다세대), 단독주택, 근린생활시설, 구로5동주민센터 등이 혼재하는 제3종일반주거지역 내 주상복합지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 사정은 무난한 편입니다. 북서측 인근에 전철 1호선 구로역이, 남동측 인근에 지하철 7호선 대림역이 위치하고 있어 더블 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 또한, 남서측 인근 구로큰길을 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

3. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 제3종일반주거지역 내 업무시설, 주택, 근린생활시설이 혼재하는 주상복합지역입니다. 근린생활시설 및 구로5동주민센터 등이 인근에 위치하고 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 북서측으로 노폭 약 25M, 남서측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성 및 가시성 또한 양호한 편입니다.

4. 생활 정보

본건은 주거용(방 2개)으로 이용되는 소형 아파텔 구조로, 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 실용적인 평면입니다. 개별난방, 승강기, 천정형 에어컨 등 기본적인 주거 설비가 신축 건물답게 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 신구로초등학교 및 구로5동주민센터가 있어 교육 및 행정 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 권리 분석

5.1. 매각 구분 및 채무 관계

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 동일하므로 단순 채무 불이행에 따른 경매로 보입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 일반적인 집합건물 경매와 동일하게 진행됩니다.

5.2. 임차인 및 특이사항

본건에는 임차권 등기가 설정되어 있으며(2023.05.08. 서울남부지방법원 2023카임11482), 임차보증금은 319,000,000원으로 감정가(322,000,000원)에 육박하는 고액입니다. 이는 매수인이 인수할 가능성이 있는 중대한 권리상 하자입니다.

5.3. 주의사항 (핵심 리스크)

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다.

이는 임차인이 낙찰자에게 대항력을 주장하지 않겠다는 조건을 전제로 하여 매각이 진행된다는 의미입니다. 매수인은 입찰 전 반드시 이 조건의 이행 여부(포기 의사의 확고함)와 절차를 법원 또는 관련 기관을 통해 철저하게 확인해야 합니다. 만약 이 조건이 불이행될 경우, 낙찰자가 임차보증금의 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

주된 잠재적 리스크는 앞서 언급된 고액 임차보증금에 대한 "대항력 포기 조건"의 불확실성입니다. 매각 조건에 명시되어 있으나, 실질적인 위험을 회피하기 위해서는 법원 공고문 및 관련 서류를 통해 대항력 포기 조건의 구체적인 내용과 효력을 재차 확인하는 과정이 필수적입니다. 이 외에 특별히 명시된 법률적 또는 물리적 리스크(공부와의 차이 등)는 없습니다.

7. 혐오 시설

감정평가서상 명시된 내용에 따르면, 본건 주변은 업무시설, 주택, 근린생활시설, 학교, 주민센터 등으로 구성되어 있으며, 특별히 노출된 혐오시설은 언급되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 주상복합건물 내 주거용 오피스텔로, 1호선 구로역과 7호선 대림역을 이용할 수 있는 교통 요충지에 위치하고 있습니다. 주거용으로 이용되는 투룸 구조와 양호한 건물 상태는 실거주 및 임대 수익 면에서 긍정적인 요소입니다.

그러나, 감정가에 육박하는 고액 임차보증금과 이에 대한 "대항력 포기 조건부 매각"이라는 특이사항은 입찰 시 가장 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 해당 조건이 완벽하게 이행되어 대항력 인수가 발생하지 않는다면 우량 물건이나, 조건 미이행 가능성을 염두에 두고 정확한 권리 분석과 명도 계획을 수립해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 및 설비가 양호하여 높은 임대 선호도 예상.

* 더블 역세권: 1호선 구로역 및 7호선 대림역 인근으로 대중교통 접근성이 뛰어남.

* 실용적 구조: 공부상 오피스텔이나, 주거용(투룸)으로 이용되어 실제 거주 가치가 높음.

* 권리분석 완료 시 기회: "대항력 포기 조건"의 이행이 확실하다면, 안정적인 입지와 신축 건물이라는 장점만 남아 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 투자 기회가 될 수 있음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계