나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9265 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9265 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제2층 제203호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9265 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제2층 제203호 | 감정가: 389,000,000원 | 최저가: 311,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 경매 물건 보고서

(서울특별시 강서구 화곡동 다세대주택)

1.1. 물건 개요 및 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9265 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형다세대)

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 389,000,000원

토지면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

건물 전용면적: 40.95㎡ (약 12.39평)

건물의 구조: 2021년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 중 제2층

1.2. 권리 분석

본건은 채무자(고OO)와 소유자(고OO)가 동일한 강제경매 물건입니다.

등기부상 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보이나, 경매의 핵심적인 위험요소는 임차 관계입니다.

특이/주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

분석 의견: 임차인이 대항력을 포기하더라도, 매각 조건 자체를 반드시 재확인해야 합니다. 매각 후 명도 시 대항력을 주장할 가능성은 낮으나, 조건부 매각이므로 매각허가 결정 전까지 관련 서류를 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 소유자 점유 상태일 가능성도 있으나, 임대관계는 미상으로 확인되어 있으므로, 낙찰 후 명도 과정에서의 시간 및 비용 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

1.3. 입지 조건

위치 및 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지대입니다. 2021년식 신축급 다세대주택으로서 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재합니다. 화곡역이 도보로 이용 가능한 거리(인근 정보에 따르면 도보 10분 이내)에 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 이상으로 평가됩니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 분석: 화곡역 인근 상업지구와 근접해 있어 은행, 커피숍, 음식점 등 각종 근린생활시설의 접근성이 매우 우수합니다. 주거 편의를 위한 기본적인 상권은 잘 갖춰져 있으며, 도보 접근성이 뛰어난 역세권 주거지로 판단됩니다.

교육 시설: 신월초등학교가 인근에 있어 초등학생 자녀를 둔 가구에 적합합니다.

혐오 시설: 주변 환경 검색 결과, 특별히 명시된 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거와 상업이 혼재된 일반적인 구도입니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건부 매각이므로, 입찰 전 매각물건명세서의 최종 조건을 반드시 확인해야 합니다.

공법상 리스크: 본건은 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 특히 공항 인근에 위치하여 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)' 등 고도 제한 및 군사 시설 보호 관련 규제가 적용됩니다. 이는 건물의 증축이나 재건축 시 건축 행위에 제약을 줄 수 있는 요소이나, 기 건축된 현 상태 이용에는 문제가 없습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 신축급(2021년) 다세대주택으로서 화곡역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 40.95㎡ (약 12.39평)의 전용면적은 소형 가구(1~2인 가구 또는 신혼부부)에게 선호도가 높은 면적입니다. 감정가가 3억 8,900만원으로 형성되어 있으며, 권리분석상 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 붙어 있어 낙찰자에게 명도 리스크가 다소 줄어들 가능성이 있습니다.

투자 포인트:

1. 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능.

2. 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태 우수.

3. 소형 주택 선호도: 최근 1~2인 가구 증가 추세에 부합하는 면적.

4. 명도 용이성 증가: 조건부 매각(임차권 승계인의 대항력 포기)으로 일반 임차 물건 대비 명도 협상 과정에 유리할 수 있음. (단, 조건 재확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계