나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9151 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9151 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9151 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제4층 제402호 | 감정가: 351,000,000원 | 최저가: 224,640,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9151 (1)이며, 용도는 다세대주택에 대한 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제4층 제402호입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 감정가는 351,000,000원으로 산정되었습니다.

1.3. 면적 및 구조

토지면적은 23.89㎡ (약 7.22평)이며, 건물(전용)면적은 34.04㎡ (약 10.29평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 4층 402호로, 2021년 2월 22일에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 다세대주택 및 연립주택 등이 혼재된 주거지역 내에 위치합니다. 세로에 접하여 차량 접근이 용이하며, 도보 거리에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 '역세권' 입지 조건을 갖추고 있습니다. 위치적으로 화원중학교 서측에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주변은 주거 밀집 지역으로 편의점, 마트, 병원, 약국 등 기본 생활 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히, 근린공원 및 학교(화원중)가 인근에 소재하여 주거 쾌적성 또한 우수합니다. 본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 향후에도 주거 지역으로서의 가치를 유지할 것으로 판단됩니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 특이사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이는 통상적으로 매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금 부담이 사라지는 조건으로, 낙찰자가 보증금 반환 책임에서 자유로워져 권리분석상 매우 안전하고 유리한 조건입니다.

3.2. 잠재적 리스크

권리상의 리스크는 위 대항력 포기 조건으로 사실상 해소되었으나, 지역 특성상 유의해야 할 공법상의 제한사항이 있습니다. 본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 항공 관련 규제를 받는 지역에 포함됩니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 시 층수 제한 등 건축 행위에 영향을 미칠 수 있으므로 장기적인 관점에서 고려가 필요합니다. 또한, 주변 환경 검색 결과, 생활 편의시설은 잘 갖춰져 있으나, 건물 내부 리뷰 중 일부에서 방음이나 단열의 아쉬움을 언급한 점 은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 2021년도에 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 주거 입지 조건이 우수합니다. 특히, 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건부 매각이므로 임차인 관련 권리 문제의 리스크가 거의 없다는 점에서 매우 매력적인 물건입니다. 소형 주거 시설로서 실수요자에게 적합하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 투자 물건으로도 가치가 높습니다.

4.2. 투자 포인트

첫째, 권리 관계 안전성 확보: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 낙찰자의 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

둘째, 우수한 입지 조건: 지하철 5호선 화곡역 인근 및 생활 편의시설 집중 지역으로 임차 수요가 높습니다.

셋째, 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 단기간 내 큰 수리 비용 지출 부담이 적습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계