나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9224 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 109-35 마흐바움 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9224 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 109-35 마흐바움 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2025타경9224 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 109-35 마흐바움 제2층 제202호 | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 130,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9224 (1)이며, 용도는 다세대주택, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 109-35 마흐바움 제2층 제202호이며, 감정가는 204,000,000원입니다. 본 경매는 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 개요 및 면적 정보

본건은 집합건축물대장상 2019년 5월 10일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 2층에 위치합니다. 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

전용 건물면적은 26.50㎡ (약 8.02평)이며, 토지 지분면적은 16.38㎡ (약 4.97평)입니다. 외벽은 외장석재 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있으며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 매봉초등학교 북동측에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 주거 환경은 양호한 편으로 판단됩니다.

교통 상황은 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함이 없습니다. 토지는 장방형으로 도시형생활주택으로 이용 중이며, 북측으로 약 8미터, 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주변에 매봉초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하고, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여, 비교적 안정적인 주거 환경이 보장됩니다. 또한, 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 정비 사업 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

2.3. 혐오시설 검토

공부상 확인 결과 및 일반적인 주변 환경을 고려했을 때, 현저한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리시설, 변전소 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 최종적인 투자 결정 전에는 반드시 현장 조사를 통해 소규모 유해 시설이나 소음 발생원 등을 직접 확인하는 것이 필요합니다.

3. 물건 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 대OOOOOOOOO로 동일합니다. 채권자는 김OO입니다.

제시된 정보에는 임차인에 대한 정보(임대관계 미상)가 포함되어 있으므로, 낙찰 시 인수해야 할 임차보증금 유무 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 확인해야 합니다. 임차인이 있다면 명도 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. 권리적 리스크: 임대관계가 미상(미확인)이므로, 추후 현황조사서나 매각물건명세서를 통해 임차인의 대항력 여부를 확인하는 것이 최우선입니다.

2. 행정적 리스크: 토지이용계획상 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 제한이 존재합니다. 이는 재건축 및 증축 시 규제로 작용할 수 있으나, 현 이용 상태(도시형생활주택)를 유지하는 데는 큰 문제가 없습니다. 제2종일반주거지역(7층이하) 제한 역시 향후 고층 개발에 제약이 됩니다.

3. 소유권 이전 관련 리스크: 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정)이므로, 관련 법규정 준수 여부를 확인해야 합니다.

4. 투자 의견

4.1. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2019년에 사용승인을 득한 비교적 신축급 건물로, 건물의 노후도 및 수리 비용 부담이 적습니다.

2. 소액 투자 가능성: 서울 내 감정가 2억 원대의 다세대주택으로, 소액으로 서울 주택 투자 진입이 가능한 물건입니다.

3. 안정적인 주거 입지: 초등학교 인접 및 주거지역 내 위치로 실수요층 확보에 유리합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동의 주거지역 내 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로, 비교적 안정적인 주거 환경과 소액으로 접근 가능하다는 장점이 있습니다. 다만, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 사전에 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

투자 시에는 임차인 현황과 대항력 유무를 명확히 확인하고, 주변 시세 및 낙찰가율을 분석하여 충분한 안전마진을 확보하는 것이 권고됩니다. 실수요 목적의 거주 및 임대 수익 목적의 투자 모두에 적합할 수 있는 물건으로 판단되나, 반드시 현장 방문과 권리 분석의 완벽한 마무리가 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계