나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경441 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 364-9 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하는 ""개웅중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""고려대학교 구로병원"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 주상지대로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 인근 까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

교통상황

본건 인근 까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주택 건부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 약 30m, 남측으로 약 4m 도로에 접함.

인접 도로상태

본건 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m
(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관
할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허
가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)

제시목록 외의 물건

ㄱ : (판넬조 판넬지붕/약 3㎡/보일러실 등/1층 소재)

제시목록 외의 물건

ㄱ : (판넬조 슬라브지붕/약 80㎡/근린생활시설 등/1층 소재)

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2003년 11월 07일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 4층 건물로,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

2018년 05월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물로,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다가구주택, 근린생활시설로 이용중임.

지1층 : 근린생활시설
1층 : 근린생활시설
2층 : 주택
3층 : 주택
4층 : 주택

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

ㄴ : (판넬조 판넬지붕/약 30㎡/주택 등/옥탑층 소재)

부합물 및 종물

- 없음.

공부와의 차이

- 본건 건물 중 1층 및 2층 건축물대장상 용도와 기준시점시 현황 용도가 상이함.

공부와의 차이

- 본건 건물 중 1층 및 4층 건축물대장상 용도와 기준시점시 현황 용도가 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경441 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

주소지는 서울특별시 구로구 개봉동 364-9 (신주소: 서울특별시 구로구 개봉로3길 47-24)이며, 용도는 다중주택입니다.

감정평가액은 1,436,403,200원입니다.

토지 면적은 148.80㎡ (약 45.01평)이며, 건물 면적은 281.47㎡ (약 85.14평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 하OOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 중복병합사건이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "개웅중학교" 남동측 인근 주택지대에 소재합니다. 주변에는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있습니다.

또한, "고려대학교 구로병원" 서측 인근 주상지대와 인접하여, 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

서측으로 약 30m, 남측으로 약 4m의 도로에 접하고 있으며, 동측으로는 약 6m 도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역 및 토지거래계약 허가구역(2024.09.10.~2029.09.09.)에 해당될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 하나은행의 근저당권을 말소기준권리로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다.

등기부등본상 확인된 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (윤종무, 윤문수 외 4명, 김종일)

* 하나은행 근저당권 (2017.09.01.) - 말소 예정

* 하나은행 임의경매개시결정 (2025.03.20.) - 본 경매 사건의 근거

* 신용보증기금 가압류 (2025.08.12.) - 말소 예정

* 국민은행 가압류 (2025.08.14.) - 말소 예정

토지 등기부 채권 총액은 약 1,092,582,836원입니다.

건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (김종일)

* 하나은행 근저당권 (2018.08.31.) - 말소 예정 (말소기준권리)

* 주택임차권 (장세훈, 이정인, 임진성, 김두영) - 모두 말소 예정

* 하나은행 임의경매개시결정 (2025.03.20.) - 본 경매 사건의 근거

* 신용보증기금 가압류 (2025.08.12.) - 말소 예정

* 국민은행 가압류 (2025.08.14.) - 말소 예정

건물 등기부 채권 총액은 약 1,617,582,836원입니다.

본건 임차인 현황에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택지대와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 지역 내에서의 기본적인 수요를 기대할 수 있습니다.

개웅중학교와 인접하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 고려대학교 구로병원 등 의료 시설도 인근에 위치합니다.

주변의 빌라 및 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 41.52㎡ ~ 61.19㎡ 면적의 다세대 및 연립주택이 13,950만원에서 25,000만원에 거래되었습니다.

이를 평당가로 환산하면 약 1,110만원에서 1,600만원 수준입니다.

본건의 감정가 14억 3,640만원을 전체 면적 281.47㎡(약 85.14평)으로 나누어 보면 평당 약 1,687만원 수준으로, 주변 시세 대비 유사하거나 다소 높은 편으로 판단됩니다.

단, 본건은 다세대/연립과 달리 다중주택으로서 개별 호실 분양이 아닌 건물 전체의 가치를 평가하므로 직접적인 비교는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

* 교육: 개웅중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 의료: 고려대학교 구로병원 등 주요 의료 시설 접근이 용이합니다.

* 주변 환경: 현재까지 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 가능성: 물건명세서상 1층 1개호(102호)와 4층 401호가 건축물대장상 공동취사장 및 제2종 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 위반건축물 등재, 원상회복 명령 및 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있어, 추가적인 비용 발생이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이: 주변 다세대/연립주택의 최근 실거래가와 비교했을 때, 본건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 건물의 가치 평가 기준이나 시점의 차이일 수 있으나, 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

* 임대 관계 미상: 건물 전체의 임대 관계는 파악되지 않고 있어, 명도 이후 공실 및 임대 관리에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 다중주택으로, 대중교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 부담이 적다는 장점이 있습니다.

하지만, 1층 및 4층 일부 호실의 용도 불일치로 인한 위반건축물 등재 가능성은 상당한 리스크 요인이며, 이로 인한 추가 비용 발생 및 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

또한, 주변 유사 부동산 시세 대비 감정가가 높게 평가된 점을 감안할 때, 철저한 시세 조사와 함께 위반건축물 관련 문제 해결 비용을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 전체 임차인의 대항력 없음으로 인한 명도 부담 최소화.

* 다중주택으로서의 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 구로구 지역의 성장 잠재력.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 다양한 수요 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,436,403,200원으로 책정되었으나, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례와 위반건축물로 인한 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 다세대/연립주택의 평당 거래 금액을 적용하여 산정한 시장 가치는 약 11억 3천만원 수준으로 추정됩니다.

또한, 위반건축물로 인한 원상복구 비용 및 이행강제금 발생 가능성을 감안하여 감정가의 약 87% 수준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 1,250,000,000원으로 제안합니다.

이는 시장 가치와 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.