나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9212 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 463-5 더시그니처 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9212 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 463-5 더시그니처 제3층 제301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9212
• 주소: 서울특별시 구로구 경인로35길 52-10, 더시그니처 제3층 제301호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9212 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로35길 52-10, 더시그니처 제3층 제301호 | 감정가: 172,000,000원 | 최저가: 137,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9212 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9212 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 463-5 더시그니처 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 172,000,000원

토지면적: 17.95㎡ (약 5.43평)

건물면적: 19.15㎡ (약 5.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 10월 19일

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, '경인중학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 4필지 일단지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 도로에 접해 있습니다.

해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 장애물 제한 표면 구역(공항시설법), 교육환경 보호 구역, 대공 방어 협조 구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.3. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철 1호선 개봉역과도 인접하여 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.4. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 5층 건물 중 3층에 위치한 301호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창으로 되어 있습니다.

내부 이용 상태는 다세대주택으로 활용 중입니다. 난방, 위생, 급배수 시설이 갖추어져 있으며, 승강기도 설치되어 있습니다.

1.5. 권리분석

부동산강제경매로 진행되는 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 권리관계를 명확히 해야 함을 의미합니다.

1.6. 상권분석

주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설을 이용하기에 무리가 없는 환경입니다. 학교가 인근에 있어 학생들을 대상으로 한 상권의 잠재력도 있습니다. 다만, 대규모 상업지구보다는 소규모 상권의 특성을 보입니다.

인근의 구로 디지털 단지는 IT 관련 기업들이 밀집해 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

가까운 '경인중학교'가 위치해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 1호선 개봉역 이용도 가능합니다. 기본적인 생활 편의시설은 갖추어진 지역으로 판단됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 "임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다. 이는 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요하며, 명도 지연 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 대공방어협조구역에 포함되어 있어 건축 시 고도 제한 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 그러나 구로구와 인접 지자체 간 폐기물 처리 시설 등 환경 시설 공유에 대한 논의가 있었던 사례가 있어, 지역 개발이나 환경 관련 이슈는 지속적으로 확인해볼 필요가 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당하며, 1인 가구나 소규모 가구가 거주하기에 적합한 소형 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 경인중학교가 인근에 위치합니다. 다만, 강제경매 물건으로서 임차인의 대항력 포기 조건이 매각의 주요 쟁점이며, 이 부분에 대한 면밀한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있어 건축 관련 확인이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

2. 소형 면적: 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

3. 경매 통한 시세 차익: 감정가 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있으며, 명도 완료 후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 역세권 접근성: 개봉역을 이용한 서울 시내 접근성이 용이합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 검토를 통해 최종 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계