나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9097 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '화곡1동주민센터' 북서측 인근에 소재하고 주위는 아파트
단지, 다세대주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건으로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 하이새시창호 마감 등임.

이용상태

포르테하임2 제6층 제601호(도시형생활주택(단지형다세대주택))로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급 배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차
장 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 11미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~
2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9097 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

건물명: 포르테하임2

구분건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 중 제6층 제601호

토지면적: 12.98㎡ (약 3.93평)

토지지분: 12.976㎡ (약 3.93평)

건물면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

건물지분: 20.81㎡ (약 6.30평)

감정가: 268,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2021년 (준공 2021년 7월 22일, 사용승인 2022년 1월 21일)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 '화곡1동주민센터' 북서측 인근에 소재합니다.

* 주변환경: 아파트 단지, 다세대주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경이 양호합니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 북측으로 노폭 약 11미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경9097)으로, 접수일자 2025년 03월 14일이며, 해당 권리를 기준으로 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손정현

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 01월 24일

* 비고: 보증금 및 차임이 0원인 점, 전입일자가 비교적 최근인 점을 고려할 때, 해당 임차인의 권리 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이주현)

* 대항력: 없음

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 10일

* 확정일자: 2022년 02월 16일

* 배당신고일자: 2024년 03월 22일

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로 원칙적으로는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건 명세서 상에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않습니다. (지상권 개요 없음)

* 특별매각조건:

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. (감정가 268,000,000원의 20% = 53,600,000원)

* 기타 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 재매각, 공동담보 등의 특수물건 정보가 있습니다. '재매각' 물건은 일반적으로 이전 매각 절차에서 낙찰이 이루어졌으나 사유로 인해 매각이 다시 진행되는 경우입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

* 주변에 다세대, 다가구 주택 및 아파트 단지가 많아 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시로 마감되었습니다.

* 층별 정보: 본건은 지상 6층 건물 중 6층에 위치합니다.

* 설비: 도시가스 난방, 위생 및 급배수, 화재탐지 및 소화, 승강기, 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 본 건물에는 5대의 옥내 자주식 주차 공간 및 5대의 옥외 자주식 주차 공간이 있습니다.

* 주변 주요시설: 화곡1동 주민센터, 각종 학교 (예: 강서초등학교, 화곡중학교 등), 근린공원 등이 인근에 위치할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인(손정현) 관련 리스크:

* 임차인 손정현은 대항력이 있으며, 보증금이 0원이고 차임도 0원인 특이한 상황입니다.

* 금액이 0원이라도 대항력을 가지고 있으므로, 매수인은 임차인의 명도에 대한 부담을 안고 갈 가능성이 있습니다.

* 매각기일에 명확한 인수/소멸 여부 및 임차인과의 협상 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

* 특별매각조건에서 임차인의 대항력 포기를 요구하고 있으나, 실제 포기 여부가 불확실할 경우 낙찰 후 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 재매각으로 진행되는 경우, 이전 매각에서 발생했던 문제점(예: 높은 채권 총액, 복잡한 권리관계, 임차인 문제 등)이 잔존할 가능성이 있습니다.

* 공항 관련 규제: 공항 인근 지역으로 소음 발생 가능성이 있으며, 수평표면구역, 중요시설물보호지구에 해당하여 건축 등 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 '지목 도로' 한정 적용으로 보입니다. 실제 건물 거래 시에는 해당 구청에 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 6층 중 601호에 해당하는 소형 주거용 물건입니다. 감정가는 2억 6,800만 원으로 책정되었습니다. 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 거주 환경을 갖추고 있으나, 가장 큰 위험 요소는 보증금 0원에 대항력을 가진 임차인 손정현 씨의 존재입니다. 특별매각조건에서 임차인의 대항력 포기를 요구하고 있으나, 이에 대한 불확실성이 매수인의 명도 부담을 가중시킬 수 있습니다. 또한, 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요하는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적(전용 6.30평)으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요를 흡수할 수 있습니다.

* 최근 인근 지역의 유사 면적 빌라 매매 사례(19.98㎡, 2억 1,600만 원)를 고려할 때, 권리 관계를 명확히 해결하고 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택으로 기본적인 주거 편의 시설(승강기, 주차장 등)을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 시세 분석 결과:

* 2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡ (약 6.04평) 빌라(더원, 2019년식)가 2억 1,600만 원에 거래되었습니다. 이 경우 3.3㎡당 약 1,176만 원으로 분석됩니다.

* 본건 건물의 면적은 20.81㎡ (약 6.30평)으로, 해당 사례와 비교 시 유사한 수준의 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 20.81㎡ * 1176만 원/3.3㎡ ≈ 2억 2,474만 원.

* 본건의 감정가는 2억 6,800만 원이나, 대항력있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 재매각 진행 등 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 매수인이 인수해야 할 보증금이 0원이라고 가정할 때, 시세 및 리스크를 반영한 적정 입찰가는 현재 시점에서 보수적으로 2억 2,000만 원 ~ 2억 3,000만 원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 권리 관계 및 임차인 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.