나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8968 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제101동 제6층 제604호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8968 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제101동 제6층 제604호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매11계 2025타경8968 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제101동 제6층 제604호 | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 109,056,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8968 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8968 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제101동 제6층 제604호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

토지면적: 9.12㎡ (약 2.76평)

토지 지분율: 912.4000000000002% (제공된 원본 정보 그대로 기재하며, 일반적인 지분율과는 상이하여 추가 확인 필요)

건물면적: 25.79㎡ (약 7.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 정OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "양서중학교" 북서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설들이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이를 통해 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 부동산은 북측으로 폭 약 25미터 내외의 도로, 남측으로는 폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 무난합니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조의 8층 건물 중 제6층 제604호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

3.2. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지가 일단의 가장형 토지로서, 현재 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

3.3. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수 시설, 난방 시설이 설치되어 있으며, 승강기 설비 또한 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 분석

본건은 채권자 정OO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자인 이OO에게 발생한 채무를 담보로 경매가 개시되었습니다. 일반적으로 강제경매의 경우, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되지만, 입찰 전 말소기준권리 및 기타 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 특별한 권리 인수 사항은 확인되지 않습니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 분석

본건이 소재한 신월동 지역은 주거 기능과 더불어 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 주변에 공동주택 및 오피스텔이 다수 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으며, 양서중학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 소비 수요도 기대할 수 있습니다. 다만, 대형 상업 지구보다는 생활 편의 위주의 소규모 상권으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 생활 정보

인근에 양서중학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성 또한 무난할 것으로 보입니다.

7. 토지이용계획 및 제한상태

7.1. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법적 제한 사항이 적용됩니다.

- 용도지역: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (신월생활권중심)

- 도로: 대로3류 (폭 25m~30m)에 접합

- 기타 법적 제한:

- 가축사육제한구역

- 공항소음방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률상 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역

- 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 절대보호구역 (강서양천교육청 확인 요망)

- 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)

- 수도권정비계획법상 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.09 지정, 2029.09.09까지)

특히, 공항 소음 지역, 군사시설 보호구역, 그리고 토지거래 허가구역 지정은 향후 해당 부동산의 이용이나 거래 시 중요한 고려 사항이 될 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 잠재적 리스크

1. 공항 소음 및 관련 규제: 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음으로 인한 생활 불편 및 건축 등 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

2. 군사시설 보호: 대공방어협조구역에 포함되어 있어 군사 작전에 영향을 줄 수 있는 건축물 높이 제한 등 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

3. 토지거래 허가: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 토지 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 번거로움이 따릅니다. 이로 인해 거래 절차가 복잡해질 수 있습니다.

4. 교육 환경 보호: 학교 인근 구역으로 지정되어 있어, 교육 환경에 부정적인 영향을 주는 용도로 사용 시 교육청의 확인 및 제한이 따를 수 있습니다.

5. 혐오시설 가능성: 주변 지역 탐문 및 공개된 정보 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설이 있다고 확인되지는 않았습니다. 그러나 지역 개발 계획이나 잠재적인 시설 유치 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 추가적인 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

6. 임대 관계 불확실성: 본건의 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

9. 종합 의견

9.1. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동의 입지 조건과 교통 편의성을 갖춘 다세대주택입니다. 하지만 공항 소음, 군사시설 보호, 토지거래 허가 등 다수의 법규적 제한 사항이 존재하여 향후 부동산 가치 상승이나 활용에 있어 잠재적인 제약이 될 수 있습니다. 또한, 미확인된 임대차 관계는 명도 과정에서의 리스크 요인이 될 수 있습니다. 투자 시 이러한 제한 사항과 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

10. 투자 포인트

10.1. 투자 포인트

1. 안정적인 주거 환경: 신월동 지역은 주거 수요가 꾸준한 곳으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2. 잠재적 가치 상승: 현재 존재하는 규제들이 향후 완화되거나, 지역 개발이 진행될 경우 부동산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 경매 메리트: 일반 매매보다 저렴한 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있으며, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립을 통해 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계