나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8968 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제101동 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""양서중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제6층 제604호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정/지정기간:2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8968 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제101동 제6층 제604호

* 건물명: 신월동 리버스타운

* 동/호수: 101동 604호

* 토지면적: 9.12㎡ (약 2.76평)

* 건물면적: 25.79㎡ (약 7.81평)

* 건물 층수: 지상 6층 (총 8층 건물 내)

* 사용승인일: 2018년 06월 25일

* 감정가: 213,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정 (정OO)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 택지 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 북측 약 25미터, 남측 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 23일자 서울특별시 양천구의 압류(징수과-7)입니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인 정태진이 존재하며, 임대차보증금 189,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 주택임차권 (정태진, 189,000,000원)이 등기되어 있으며, 말소 예정 사항이나 인수되는 권리로 분류됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 권리분석 요약: 본건은 선순위 임차인의 보증금 189,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 물건입니다.

4. 상권분석

* 주변 건물: 본건이 속한 신월동 리버스타운은 2017년에 건축된 8층 공동주택(도시형생활주택, 근린생활시설 포함)입니다.

* 비교 대상:

* 신월동 523-26번지 효성쉐르빌(2017년 건축, 52.41㎡): 2026년 5월 2일, 30,200만원에 거래되었습니다. 3.3㎡당 약 1,730만원 수준입니다.

* 신월동 9-3번지 수명산시그니처(2019년 건축, 55.56㎡): 2026년 5월 1일, 32,900만원에 거래되었습니다. 3.3㎡당 약 1,770만원 수준입니다.

* 분석: 본건(25.79㎡, 약 7.8평)의 감정가 213,000,000원은 3.3㎡당 약 870만원으로, 주변 신축 다세대주택의 시세(3.3㎡당 1,700만원 이상) 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 감정가 산정 시 대항력 있는 임차인의 보증금을 고려하지 않은 상태로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 북서측 인근에 양서중학교가 소재하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 교통: 주변 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 무난합니다.

* 편의시설: 건물 내 및 주변에 제1종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정태진의 보증금 189,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 낙찰가 외 추가적으로 부담해야 할 금액이므로, 총 매수 비용 증가 요인이 됩니다.

* 건축물 용도: 총괄표제부상 주된 용도가 '업무시설'로 되어 있으나, 기타 용도에 '제1종 근린생활시설, 도시형생활주택'이 명시되어 있고, 표제부에는 '공동주택'으로 표기되어 있습니다. 실제 사용 용도 및 법적 문제는 없어 보이나, 세부 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 주변의 신축 건물 대비 연식이 약간 있습니다.

* 법적 제한: 토지이용계획상 공항소음방지법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등의 적용을 받는 지역입니다. (이는 해당 지역의 일반적인 규제 사항입니다.)

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 신축급(2017년 준공) 다세대주택(도시형생활주택)으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 단, 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 선순위 임차인의 보증금 1억 8,900만원을 낙찰자가 전액 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰 시에는 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 총액이 실제 시세보다 높아지지 않도록 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이라 수리 및 관리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 서울 양천구의 입지: 서울 서남권의 주거 지역으로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 임차인 인수 보증금을 고려하기 전 감정가는 주변 시세 대비 낮게 책정되었습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 213,000,000원

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 189,000,000원

* 인수 보증금 제외 시 감정가의 실질 가치: 213,000,000원 - 189,000,000원 = 24,000,000원

* 주변 시세(3.3㎡당 1,500만원 적용, 본건 면적 7.8평): 약 354,000,000원

* 시세 고려 시 낙찰가 상한선 (총 매수 금액이 시세를 초과하지 않도록): 354,000,000원 (시세) - 189,000,000원 (인수 보증금) = 165,000,000원

본건은 임차인 인수 보증금(189,000,000원)이 감정가(213,000,000원)보다 높은 상황이므로, 낙찰 후 총 부담액(낙찰가 + 189,000,000원)이 주변 시세(약 354,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 최대한 보수적으로 접근할 경우, 낙찰가 상한선은 약 165,000,000원 내외로 설정될 수 있습니다. 그러나 이는 명도 비용, 기타 부대 비용, 투자 수익률 등을 고려하기 전 단순 시세 반영 금액이며, 실제 입찰에서는 더욱 신중한 판단이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원 (단, 인수 보증금 189,000,000원을 반드시 고려하여 총 매수 비용을 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.