나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9096 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9096 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9096
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로17길 105 포르테하임2, 제3층 제301호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9096 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로17길 105 포르테하임2, 제3층 제301호 | 감정가: 302,000,000원 | 최저가: 241,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 2025타경9096 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9096 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 302,000,000원

건물 면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

토지 지분 면적: 12.98㎡ (약 3.93평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 내 제3층 제301호

사용승인일: 2022년 01월 21일

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 하이새시 등

1.1. 2. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 북측으로 중로변의 포장도로에 접해 있습니다.

2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 2·5호선 까치산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리 분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각입니다. 이는 매수인에게 대항력을 행사할 수 있는 임차인이 존재할 수 있으나, 대항력 포기 조건이 붙어 있어 명도 및 권리 관계 확인에 신중을 기해야 합니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 지역으로, 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 지역과는 다소 거리가 있으나, 지역 내에서 필요한 상업 시설 및 생활 서비스를 이용하는 데는 무리가 없는 환경입니다.

5. 생활 정보

교통: 지하철 2·5호선 까치산역이 근거리에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선 이용도 가능합니다.

편의시설: 인근에 화곡1동 주민센터가 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 및 편의시설은 지역 내에서 해결 가능합니다.

교육: 주변에 학교 시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 통상적인 주거 지역으로서 교육 환경이 조성되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 확인 시, 본건은 다음과 같은 제한 사항을 포함하고 있습니다.

- 제2종일반주거지역 (7층 이하)

- 중요시설물보호지구 (공항)

- 가축사육제한구역

- 수평표면구역 (공항시설법)

- 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

특히, 공항 관련 보호구역 및 군사 관련 구역은 건축 행위 등에 제한을 받을 수 있습니다.

또한, "대항력 포기 조건부 매각"은 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 임대차 관계 및 대항력 포기 관련 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

건물 자체는 2022년 사용승인을 받아 비교적 신축에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 지하철역 접근성이 양호하고 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치하고 있습니다.

다만, 복수의 토지이용 제한 사항과 대항력 포기 조건부 매각이라는 특이사항이 있어, 투자 전 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고 해결 방안을 모색한다면, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물 (2022년 사용승인)

- 까치산역 인근으로 우수한 대중교통 접근성

- 강서구 화곡동이라는 입지

- 감정가 대비 저가 취득 가능성 (경매 절차 진행 시)

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계