나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경401 [1] 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제17층 제1703호 지식산업센터 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경401 [1] 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제17층 제1703호 지식산업센터 경매

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서울남부지방법원 경매2계 2025타경401 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제17층 제1703호 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 200,000,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경401 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제17층 제1703호

용도: 지식산업센터 (산업시설/공장)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 250,000,000원

소유자/채무자: 와OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평, 토지 지분율 861.71)

건물면적 (전용): 35.10㎡ (약 10.62평, 건물 지분율 3510)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상18층 중 제17층 (사용승인일: 2022.03.31.)

이용상태: 산업시설(공장)으로 이용 중임 (일련번호 (가) 제1703호 기준)

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 환경

지하철 1호선 및 7호선 환승역인 ""가산디지털단지역"" 및 1호선 ""독산역""에서 직선거리 약 900m~1km 내외로 도보 이용이 가능한 더블 역세권에 위치합니다.

본건은 간선도로인 ""가산디지털2로""와 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

남부순환로, 서부간선도로(지하화 추진 중으로 교통 개선 기대), 강남순환고속도로 등 주요 간선도로 접근성이 양호하여 광역 교통망을 확보하고 있습니다.

2.2. 주위 환경 및 시설

본건은 서울에서 유일한 국가산업단지인 G밸리(서울디지털산업단지) 중 가장 큰 규모인 가산디지털3단지에 위치한 지식산업센터입니다.

주변에 마리오아울렛, 현대아울렛, W몰, 빅마켓, 홈플러스 등 대형 상업시설과 문화시설이 밀집해 있어 비즈니스 환경 외에도 다양한 생활편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

주차대수는 법정 기준보다 두 배가량 많은 525대로 계획되어 있어 넉넉한 주차 환경을 제공합니다.

2.3. 혐오 시설 여부

인근은 IT 및 벤처기업들이 밀집한 첨단 산업 클러스터로, 일반적인 주거지역의 혐오시설보다는 업무지원 시설 및 상업시설이 주를 이룹니다.

다만, 해당 건물 내 다른 호실에 인권단체 사무실 등이 입주해 있는 것으로 검색되나, 이는 일반적인 업무용 시설이며 투자의 저해요소로 보기 어렵습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 및 채무 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행되는 경매입니다.

소유자(와OOOOOOOOOO)와 채무자(와OOOOOOOOOO)가 동일하여 채무자의 재산에 대한 채권 회수를 목적으로 하는 것으로 파악됩니다.

3.2. 특이 사항 및 주의 사항 (핵심 리스크)

가장 중요한 주의사항은 **'토지 별도등기 있음(을구 6번 지상권설정등기)'** 입니다.

지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권입니다.

본 지식산업센터는 집합건물로 토지 지분만 경매에 포함되므로, 이 지상권이 건물 전체의 소유를 위한 것인지, 아니면 토지의 일부 사용을 위한 것인지 등에 대한 **정밀한 분석이 필수적**입니다.

매수인이 이 지상권을 인수하게 될 경우, 토지 사용에 제한이 발생하거나 지료 청구의 대상이 될 수 있어, 입찰 전 등기부등본을 통한 **지상권 내용과 존속 기간을 반드시 확인**하고 **권리 소멸 여부를 검토**해야 합니다.

4. 상권 분석 및 이용 계획

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 '준공업지역', '지구단위계획구역', '국가산업단지', '산업시설구역' 등으로 지정된 서울의 핵심 산업 클러스터에 위치합니다.

이는 법률에 근거한 지역 제한 사항들이 다수 존재함을 의미하며, 용도 변경이나 기타 개발 행위에 제약이 따릅니다 (예: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등).

지식산업센터의 본래 용도인 산업시설(공장 및 업무시설)로 이용하는 데에는 적합하며, 해당 용도의 **안정적인 수요를 확보**하고 있습니다.

4.2. 설비 및 이용 상태

건물은 2022년 3월에 사용 승인된 신축급 건물이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, **시스템에어컨 (냉방설비)**, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 최신 업무 환경을 위한 설비를 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크 (지상권)

앞서 언급한 **'토지 별도등기(지상권설정등기)'**는 매각물건명세서와 등기부등본을 통해 **최우선적으로 확인**해야 할 권리적 리스크입니다. 말소되지 않고 매수인에게 인수될 경우, 예상치 못한 법적 비용이나 토지 사용의 제한을 초래할 수 있습니다.

5.2. 임대차 관계

현재 임대 관계가 **미상**이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유자(임차인)가 있는지, 있다면 그 임차인의 보증금 및 차임, 대항력 유무 등을 **반드시 확인**해야 합니다. (지식산업센터의 경우 임차인 현황이 명확하지 않은 경우가 많음)

5.3. 시장 리스크

지식산업센터는 대출 규제와 금리 변동에 민감하게 반응하며, 과잉 공급 논란이 있는 일부 지역도 있으나, 본건이 위치한 G밸리 3단지는 서울의 핵심 국가산단으로서 **안정적인 임대 수요**가 뒷받침되는 곳으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 G밸리 핵심 지역에 위치한 **2022년 사용승인된 신축급 지식산업센터**라는 점에서 높은 가치를 지닙니다. 우수한 교통 환경과 풍부한 배후 상권 및 인프라를 갖추고 있어 **장기적인 투자 안정성**이 예상됩니다.

다만, 권리 분석상 **'토지 별도등기(지상권)'**라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 지상권의 법적 효력과 인수 여부, 그리고 소멸 가능성에 대해 **전문가의 정밀한 권리 분석이 선행**되어야 합니다. 또한, 임차인 현황 조사를 통해 명도 대상 및 명도 리스크를 최소화할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 서울 유일의 국가산업단지(G밸리) 3단지에 위치하여 안정적인 기업 수요를 확보할 수 있습니다.

신축급의 쾌적한 시설: 2022년 준공으로 내부 설비(시스템에어컨 등) 및 건물 상태가 최신 트렌드를 반영하여 임대 경쟁력이 우수합니다.

트리플 교통망: 가산디지털단지역/독산역 더블 역세권 및 서부간선도로 지하화 등 잠재적인 교통 호재를 품고 있습니다.

소액 투자 가능성: 지식산업센터 특성상 소액으로 접근이 용이하며, 감정가가 2억 5천만원 수준으로 일반적인 오피스텔이나 아파트 대비 초기 투자금이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계