나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8959 [1] 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8959 [1] 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제6층 제601호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경8959 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제6층 제601호 | 감정가: 231,000,000원 | 최저가: 147,840,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8959 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형 생활주택 단지형다세대)입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제6층 제601호로, 총 6층 건물 중 최상층에 해당합니다.

최초 감정가는 231,000,000원으로, 매각대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 및 구조

건물 전용면적은 19.93㎡ (약 6.03평)입니다. 다세대주택이므로 아파트와 같은 분양면적은 별도 기재하지 않으며, 해당 면적은 내부에서 실제 사용하는 전용면적입니다.

토지 지분면적은 13.11㎡ (약 3.96평)이며, 토지 지분율은 1311, 건물 지분율은 1993입니다.

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 6층 건물 내 6층이며, 2023년 1월 2일에 사용승인된 신축급 건물입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 주차장 설비 등이 잘 구비되어 있습니다.

2. 권리 분석

본 건은 소유자 및 채무자가 허OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 점입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)에서 매수인(낙찰자)에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다.

따라서 낙찰자가 명도(인도) 책임에서 비교적 자유로울 수 있으며, 임차인의 보증금 문제로 인한 추가 인수 리스크는 없을 것으로 판단됩니다. 단, 실제 명도 과정에서 임차인 또는 주택도시보증공사의 협조가 필요할 수 있으므로, 명도 비용 및 기간에 대한 보수적인 접근은 필요합니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울신원초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통 상황은 본건 건물 내 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여, 향후 주변 환경은 저층 주거 중심으로 유지될 가능성이 높습니다. 남서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

3.2. 상권 및 생활정보

감정평가서에 따르면 주위환경은 보통이며, 초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 비교적 양호합니다. 주변에 다세대, 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 예상됩니다.

(외부 정보 기반) 신월동 지역은 대규모 아파트 단지보다는 빌라 및 다세대 주택이 밀집되어 있어 소규모 상권이 발달되어 있습니다. 서울신원초등학교가 가까워 학생 자녀가 있는 가구의 수요를 기대할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

잠재적 리스크:

① 권리관계 리스크: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건 매각이지만, 임대차 관계는 미상이며(미상임), 현장조사 시 내부 구조 및 이용 상황 확인이 어려웠다는 점(폐문 부재)은 잔금 납부 후 명도 진행 시 예상치 못한 시간이 소요될 수 있는 잠재적 리스크로 판단됩니다.

② 입지 리스크 (혐오시설): 양천구에는 환경정화시설인 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 존재합니다. 해당 물건지와의 직접적인 거리는 확인이 필요하지만, 양천구 내 주요 혐오시설로 인식되거나 인식되었던 시설의 존재는 주변 환경에 대한 투자자의 호불호나 향후 가격 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축급 도시형 생활주택(다세대)이며, 감정가가 2억 3천 1백만원대로 서울 내 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 특히 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건은 임차인 리스크를 크게 줄여주는 긍정적인 요인입니다.

최상층 물건으로 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있으나, 전용면적이 약 6평으로 소형 원룸형 물건입니다. 따라서 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 투자처이며, 주변 시세를 확인하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

① 신축급 건물: 2023년 준공으로 내부 시설 상태가 최상일 것으로 예상되며, 수리 비용 부담이 적습니다.

② 권리관계 안정성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 사실상 제거되어 권리 분석이 단순합니다.

③ 소액 투자 가능성: 서울 지역에서 2억원 초반대의 감정가로 진행되어, 비교적 적은 자본으로 부동산 경매 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

④ 실수요 임대 가능성: 서울신원초등학교 인근 주거지역에 위치하여, 신축급 소형 주택에 대한 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요를 확보하기 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계