나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8918 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 354-23 벨라하우스 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8918 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 354-23 벨라하우스 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2025타경8918 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 354-23 벨라하우스 제2층 제201호 | 감정가: 215,000,000원 | 최저가: 137,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경8918 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 354-23 벨라하우스 제2층 제201호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

1.2. 감정가 및 매각 형태

본 물건의 감정가는 215,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태입니다.

1.3. 면적 현황

건물 전용면적은 27.46㎡ (약 8.31평)이며, 대지권 면적은 16.77㎡ (약 5.07평)입니다.

2. 물건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 강서로 후면의 주거지대입니다. 전체적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용상태

201호는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층에 해당하며, 외벽은 외장타일 및 일부 석재붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지의 형상 및 도로 상태

본건은 2필지 일단의 유사 사다리형 토지 위에 건축된 도시형생활주택의 부지입니다. 지적도상 남측 및 서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있어 차량 접근은 용이합니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 최고의 입지

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 까치산역(2호선, 5호선)이 비교적 가까워 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 강서로 후면 주거지대에 위치하여 차량 이동 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

3.2. 생활 정보

주변에는 서울월정초등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 근린생활시설 및 소규모 상권이 혼재된 주거지대이므로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 비교적 편리합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건으로 채무자 및 소유자는 강OO, 채권자는 강OO으로 등재되어 있습니다. 소유자와 채권자가 동일인인 경우 등 권리 관계의 세부적인 내용은 법원 문건을 통해 면밀한 분석이 필요합니다.

4.2. 임대차 관계 및 기타 사항

현황조사 시 임대내역은 미상으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰 후 예상 명도 난이도를 파악하기 위해서는 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 추가로 확인해야 합니다.

5. 상권 분석

본 물건은 상업지역이라기보다는 강서로 후면의 배후 주거지대에 위치하고 있습니다. 주거 밀집 지역의 특성상 인근에 소규모 근린생활시설 및 생활밀착형 상권이 형성되어 있으며, 주택 수요는 꾸준한 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 혐오시설 및 지역 환경

주변에 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 화곡동 일대는 다세대/다가구 주택이 밀집된 지역 특성상 주차 문제나 통행의 불편함 등이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등의 제한을 받습니다. 특히, **토지거래계약에관한허가구역**으로 지정되어 있어(지목 도로 한정), 추후 매매 시점의 규제 변화를 지속적으로 체크해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

서울 강서구 화곡동 지역은 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역으로, 본 물건은 소형 평형의 도시형생활주택으로서 1~2인 가구의 임차 수요를 기대할 수 있습니다. 감정가는 215,000,000원으로 형성되었으며, 주변 여건과 면적 대비 적정성을 판단하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최근 주거용 오피스텔 및 소형 빌라에 대한 임대 수요가 증가하는 추세이므로, 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 지하철역(까치산역) 및 버스정류장 접근성이 양호하며, 주거 환경이 보통 이상으로 평가되어 환금성 측면에서 긍정적입니다. 다만, 권리분석상 임차인 현황 미상에 대한 명도 리스크와 토지거래허가구역 지정에 따른 주의가 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계