나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8904 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8904 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8904 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제4층 제401호 | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 129,280,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 경매 개요 및 물건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8904 (1)이며, 물건의 소재지는 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제4층 제401호입니다. 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다. 감정가는 202,000,000원으로 책정되었습니다.

전용면적은 건물 26.04㎡ (약 7.88평), 토지 20.92㎡ (약 6.33평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조, 5층 중 4층으로 2019년 7월 25일에 사용 승인된 비교적 신축급 다세대주택입니다.

1.2. 입지 조건 및 생활 정보

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ‘서울신흥초등학교’ 북동측에 위치하는 주거지역에 속합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 전형적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황은 차량의 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 주로 초등학교 인접 지역으로 주거 안정성이 높으며, 근린생활시설 이용이 편리한 지역으로 판단됩니다. 건물 내 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

1.3. 상권 분석

주거지역 내에 위치한 물건으로, 대형 상권보다는 지역 주민의 생활 편의를 위한 근린생활시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 상권 활성화보다는 조용한 주거 환경에 중점을 둔 지역이며, 기본적인 편의 시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

인접 도로 상태는 남측으로 약 6미터, 동측으로 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성과 주차 편의성도 양호한 편입니다.

1.4. 권리 분석

본 물건의 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이며, 부동산강제경매 사건입니다. 가장 핵심적인 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 점입니다.

이는 임차인의 대항력이 존재하더라도, 매각 조건으로 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 대항력을 포기한다는 것이므로, 낙찰자는 임차보증금 반환 의무를 인수할 위험이 상당 부분 해소됩니다. 다만, 입찰 전 해당 조건의 철회 또는 변경 가능성을 반드시 확인하고, 해당 포기 각서의 진위 여부를 정확하게 파악해야 합니다. 임대관계는 미상으로, 낙찰 시 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 여러 제한이 존재합니다. 특히 2025년 8월 30일까지 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어, 낙찰 후 잔금 납부 시점에 토지거래허가를 득해야 하는 리스크가 있습니다. 허가 대상 여부 및 절차에 대해 사전에 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.

또한, 본 물건은 제1종일반주거지역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 등 다양한 규제를 받고 있어 향후 재개발 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

감정평가서에 명시된 혐오시설은 없으나, 현장 조사가 되지 않은 정보이므로, 입찰 전 반드시 현장 임장(답사)을 통해 주변 환경, 소음, 쓰레기 처리, 주차 문제 등 미처 파악되지 않은 혐오시설 및 환경적 요인을 확인해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

신축급 다세대주택 (2019년 사용승인)으로, 노후 주택 대비 수리 비용 부담이 적습니다.

서울신흥초등학교 인근의 주거지역으로, 소형 가구나 신혼부부 등을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각은 낙찰자가 임차인 명도 및 보증금 반환 책임에서 벗어날 수 있는 확실한 안전장치가 될 수 있습니다. (단, 조건 이행 여부 사전 확인 필수)

상대적으로 낮은 감정가와 소액 투자 규모로, 월세 수익을 목적으로 하는 안정적인 임대 투자에 적합한 물건입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 준수한 입지와 신축급 건물의 장점을 갖춘 다세대주택입니다. 가장 큰 메리트는 HUG의 대항력 포기 조건으로, 이 권리 관계가 확실하다면 권리상 리스크는 크게 낮아집니다.

다만, 토지거래허가구역 지정에 따른 인허가 리스크가 있으므로, 이 부분에 대한 명확한 법률 검토가 선행되어야 합니다. 예상 임대 수익률과 인근 유사 물건의 실거래가를 면밀히 비교하여 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 모든 조건을 종합할 때, 투자 가치는 충분하며, 규제 해소 여부에 따라 추가적인 시세 차익도 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계