나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경413 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제10층 제1017호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경413 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제10층 제1017호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2025타경413 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제10층 제1017호 | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 195,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경413 (1)

용도: 근린생활시설 (지원시설/사무실)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제10층 제1017호

감정가: 305,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 서울 금천구 가산동 소재 지밸리더리브스마트타워 내 10층 근린생활시설(사무실)로, 지식산업센터와 지원시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건물 중 제10층에 위치하며, 외벽은 돌붙임, 강화유리 등으로 마감되어 있습니다.

제시된 감정평가서 요약에 따르면 본건 외 3개 호(1018호, 1019호, 1020호)가 언급되어 있으나, 본 보고서는 사건번호와 면적 정보에 따라 제1017호 단일 물건을 기준으로 작성되었습니다.

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.30㎡ (약 3.72평)

건물 전용면적: 48.45㎡ (약 14.66평)

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지:

본 물건은 서울 디지털산업단지(G밸리) 내에 위치하며, 지식산업센터, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 밀집한 핵심 업무지구에 속합니다. 서울세관 구로지원센터 서측 인근이며, 풍부한 업무 배후 수요를 확보하고 있습니다.

교통 접근성:

지하철 1호선 독산역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용에 용이합니다. 또한, 남부순환로, 서부간선도로, 강남순환도로 등 주요 간선도로의 접근성이 뛰어나 광역 교통망이 우수합니다. 서부간선도로 지하화 사업 등 주변 개발 호재도 교통 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

도로 상태 및 토지이용계획:

로폭 약 20미터의 도로에 남서측으로 접하고 있으며, 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m) 접합 지역에 해당하여 사업용 시설로서의 입지적 제한은 적습니다.

2.2. 권리분석

매각대상:

토지/건물 일괄매각 건으로, 토지와 건물이 동시에 매각되어 권리관계가 깔끔하고 토지별도 등기에 의한 문제가 발생할 소지가 없습니다.

경매구분:

부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

등기부 현황:

제공된 정보만으로는 상세한 등기부 현황 파악은 어렵습니다. 다만, 임의경매이므로 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 판단되나, 정확한 권리 관계 파악을 위해서는 매각물건명세서 및 등기부등본 확인이 필수적입니다.

임차인 현황:

감정평가서상 임대관계는 "미상임"으로 기재되어 있습니다. 이는 현황조사 시 임차인 여부가 확인되지 않았거나, 소유자가 직접 점유 중일 가능성을 내포합니다. 명확한 점유 관계 및 임대차 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 인수되는 권리가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

2.3. 상권분석

지역 상권 특성:

본 물건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털산업단지의 핵심 축으로, IT, 지식기반산업, 제조업 등 약 1만여 개의 기업과 16만여 명의 근로자가 상주하는 대규모 업무 및 산업 집적지입니다.

물건 용도 및 수익성:

본 물건은 지원시설(근린생활시설-사무실)로 이용 중이며, 지식산업센터 내 기업들을 대상으로 하는 사무실 수요가 매우 풍부합니다. 따라서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 공실 위험도가 낮을 것으로 예상됩니다. 특히, 건물 자체에 공용회의실, 북카페형 로비 등 입주기업 지원시설이 잘 갖춰져 있어 업무 편의성이 높습니다.

2.4. 생활정보

주변 환경:

주위는 업무시설 중심으로, 상업시설(건물 내 1층 지원시설) 및 공장 등이 혼재되어 있습니다. 서부간선도로 지하화 후 지상공원화 계획에 따라 향후 안양천 수변공원과 연계된 쾌적한 비즈니스 환경이 조성될 예정입니다.

혐오시설 여부:

지도 및 주변 검색 결과, 본 물건 인근에 대규모 쓰레기 매립시설, 화장장 등 일반적으로 기피되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역의 특성상 중소규모 공장 및 산업시설이 혼재되어 있으므로, 이에 따른 환경적 요인은 현장 확인이 필요합니다.

2.5. 잠재적 리스크

권리 미확인 리스크:

임대관계가 '미상'이므로, 임차인이 확인될 경우 그 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인일 수 있습니다. 이 경우 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 명확한 현황조사를 통해 임차인 유무와 대항력을 확인해야 합니다.

명도 리스크:

채무자(소유자)가 점유 중일 경우 명도에 협조하지 않을 수 있으며, 이는 명도 소송으로 이어져 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 인도명령 신청 및 강제집행 절차를 고려한 명도 계획이 필요합니다.

용도 변경 및 제한:

본 물건은 근린생활시설(지원시설)로 이용 중이며, 용도 변경이 필요한 경우 건축법상의 제한(준공업지역 등) 및 지식산업센터 관리 규약에 따른 제한을 검토해야 합니다.

2.6. 종합 의견 및 투자 포인트

2.6. 1. 종합 의견

본 물건은 서울 디지털산업단지의 중심인 G밸리에 위치한 지식산업센터 내 지원시설(사무실)로, 뛰어난 교통 접근성(독산역, 서부간선도로 등)과 풍부한 배후 수요(약 16만 명의 근로자)를 바탕으로 안정적인 임대 수익이 기대되는 우량 물건입니다. 건물 자체의 시설 수준 및 주변 개발 호재(서부간선도로 지하화) 등을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력도 높습니다. 다만, 임차인 현황 미상에 따른 권리 분석과 명도 리스크에 대한 철저한 대비가 요구됩니다.

2.6. 2. 투자 포인트

핵심 입지: G밸리 내 위치로, 서울 내에서도 기업 밀집도가 높은 업무 환경을 갖추고 있어 실수요 및 임대 수요가 견고합니다.

안정적인 수익률: 지식산업센터는 일반 오피스에 비해 공실률이 낮고, 풍부한 배후 수요로 인해 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

미래 가치 상승: 서부간선도로 지하화 및 지상 공원화 계획에 따른 환경 개선 및 신안산선 복선전철 개발 등 주변 개발 호재가 잠재적 가치를 높이는 요인입니다.

토지/건물 일괄매각: 권리관계가 복잡하지 않은 일괄매각 건으로, 비교적 명쾌한 투자 구조를 가집니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계