나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8701 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-51 훼미리하우스117 제1동 제7층 제705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 ""영동초등학교"" 남동측 인근, 영등포구 영등포동7
가에 위치하는 ""훼미리하우스117"" 제1동 제7층 제705호로서, 인근은 오피스텔, 아파트, 학교
각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(지하철5호선
영등포시장역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 제7층 제705호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영등포동7가 94-51, 94-313 공히
도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법
>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 육군 수도방위사령부(02-
524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획
과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수
계 상수원수질개선 및 주빈지원 등에 관한 법률>, 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1.사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8701 (1)

1.1. 2.소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-51 훼미리하우스117 제1동 제7층 제705호

1.1. 3.용도: 도시형생활주택

1.1. 4.감정가: 131,000,000원

1.1. 5.토지면적: 5.15㎡ (약 1.56평)

1.1. 6.건물면적: 16.98㎡ (약 5.14평)

1.1. 7.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 8.경매구분: 부동산강제경매

1.1. 9.채권자: 주OOOOOOO

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1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "영동초등학교" 남동측 인근, 영등포구 영등포동7가에 위치하는 "훼미리하우스117" 제1동 제7층 제705호로서, 인근은 오피스텔, 아파트, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(지하철5호선 영등포시장역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

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1.3. 권리분석

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* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-04-02

- 확정일자: 2021-03-15

- 배당신고일자: 2023-05-16

- 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약

- 갑2: 2012-08-17 소유권이전 (김옥선)

- 을5: 2023-05-16 주택임차권 (김솔이, 금130,000,000원, 말소예정) - 전입일자: 2021-04-02, 확정일자: 2021-03-15

- 갑3: 2021-05-06 소유권이전 (홍윤기)

- 갑4: 2022-11-08 압류 (시흥세무서장, 말소기준권리)

- 갑5: 2023-03-16 압류 (영등포구, 말소)

- 갑6: 2023-08-28 압류 (부천시, 말소)

- 갑7: 2025-02-19 강제경매 (주택도시보증공사, 금130,000,000원, 말소) - 사건번호: 2025타경8701

- 갑8: 2025-05-16 압류 (강동구, 말소)

* 말소기준권리: 갑4 (시흥세무서장 압류)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 권리분석 의견

주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 등기되어 있으나, 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 특별매각조건에 따라 매수인은 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않으며, 임차권등기는 말소될 예정입니다. 따라서 인수할 임차보증금은 없으므로 권리상의 부담은 적을 것으로 판단됩니다. "대항력있는임차인" 등의 특이사항은 등기부 요약 및 임차인 현황과 상이하므로, 최종적으로는 대항력 없는 임차인으로 간주하여 분석함이 타당합니다.

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1.4. 상권분석

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본건이 위치한 영등포동7가는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 및 상업 기능이 혼합된 곳입니다. 영동초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 있으며, 지하철 5호선 영등포시장역을 이용할 수 있어 교통 편의성이 높습니다. 소형 도시형생활주택으로서 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

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1.5. 생활정보

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* 주거 환경

본건은 14층 건물 중 7층에 위치한 도시형생활주택으로, 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설

인근에 영동초등학교가 위치하며, 지하철 5호선 영등포시장역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 어려움이 없을 것으로 보입니다.

* 주변 환경 (혐오시설 관련)

제공된 정보와 자체 검색 결과, 본건 주변에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 영등포 지역은 개발이 활발히 진행 중인 지역이므로, 향후 개발 계획 및 주변 환경 변화 가능성은 염두에 두어야 합니다.

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1.6. 잠재적 리스크

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* 임차인 권리 관련

"대항력있는임차인", "HUG 인수조건 변경" 등 특이사항이 명시되어 있으나, 임차인 현황상 대항력이 없고 특별매각조건으로 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건이므로, 임차인 관련 권리상의 리스크는 크지 않은 것으로 판단됩니다. 다만, 낙찰 후 말소 확인 등기는 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태

2011년에 건축허가를 받아 2012년에 사용승인을 받은 건물로, 약 14년 정도 경과되었습니다. 건물 구조 및 마감재 상태는 보통으로 평가되었으나, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 등 복합적인 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 상수원수질개선 관련 지역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 규제들은 향후 재건축이나 증축 시 영향을 미칠 수 있습니다.

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1.7. 종합 의견

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본건은 서울 영등포동 소재 역세권 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 적절한 감정가를 형성하고 있습니다. 권리상 인수할 보증금이 없고, 임차권이 말소될 예정이라는 점에서 낙찰자는 비교적 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다. 주변 환경이 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있어 생활 편의성이 우수하며, 지하철역 이용이 용이한 장점이 있습니다. 다만, 소형 평수라는 점과 지역의 복합적인 토지이용계획으로 인한 향후 개발 제한 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

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1.8. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하며, 영동초등학교 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 분석상 안전성: 대항력 없는 임차인으로 인해 매수인이 보증금을 인수할 의무가 없으며, 임차권 등기 말소 조건으로 매각되어 권리상 리스크가 적습니다.

* 소형 주택의 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가가 1.31억원으로, 동일 지역 내 유사 면적 또는 규모의 부동산 시세와 비교하여 투자 가치를 검토할 필요가 있습니다.

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1.9. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 정보는 본건과 면적 및 건물 유형이 다소 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

- "토방베스트빌A동(29-153)" (59.75㎡): 2026년 5월, 40,000만원 (약 669만원/㎡)

- "하우스퀘어" (26.31㎡): 2025년 12월, 27,800만원 (약 1057만원/㎡)

- "골든힐C동" (38.14㎡): 2026년 3월, 40,000만원 (약 1049만원/㎡)

본건의 감정가는 131,000,000원이며, 면적은 16.98㎡입니다. 이는 약 771만원/㎡에 해당합니다.

비교 사례 중 가장 작은 평수인 26.31㎡가 1057만원/㎡의 가격을 형성하고 있으나, 본건은 그보다 작은 16.98㎡입니다. 소형 주택의 경우 면적 대비 단가가 상승하는 경향이 있으나, 감정가 수준에서 제시된 평당가는 최근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

권리상 인수 부담이 없고, 특별매각조건으로 잔여 보증금에 대한 위험이 제거되었으므로,

유찰 없이 감정가 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

입찰 시, 권리 분석상 안전하고 입지 조건이 양호함을 감안하여 감정가(131,000,000원)를 기준으로 +10%~20% 범위 내에서 경쟁을 고려한 입찰가를 제시하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 157,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.