나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8667 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1100-3 휴엔유빌 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8667 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1100-3 휴엔유빌 제4층 제404호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8667
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1100-3 휴엔유빌 제4층 제404호
• 감정가: 268,000,000원
• 최저가: 171,520,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8667 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1100-3 휴엔유빌 제4층 제404호 | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 171,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8667 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1100-3 휴엔유빌 제4층 제404호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

경매구분: 부동산강제경매 (소유자 박OO, 채무자 박OO, 채권자 주OOOOOOO)

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 268,000,000 원

토지면적: 19.28㎡ (약 5.83평)

건물면적(전용): 29.27㎡ (약 8.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2020.04.23. (비교적 신축)

1.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제4층

외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등.

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비, 필로티주차장 등이 되어 있음.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 인근에 지하철 5호선 화곡역 또는 2·5호선 환승역인 까치산역 이용이 가능하여 서울 중심권 및 주요 지역 이동이 비교적 편리합니다.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 정방형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 소유의 부동산을 강제로 매각하여 채권을 회수하는 절차입니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (가장 중요)

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

분석: 통상적으로 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 매수인이 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생하나, 본건은 조건부 매각을 통해 해당 리스크가 원천적으로 제거된 상태입니다. 매수인은 입찰 전 반드시 대항력 포기 조건의 이행 여부 및 내용을 재차 확인해야 합니다.

기타사항: 임대관계는 미상이나, 위 특이사항으로 인해 임대보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주민 중심의 주거 및 상업이 혼합된 지역으로, 집 근처에 편의점, 동네 슈퍼, 약국, 병/의원 등 기본 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 일상생활이 편리합니다. 주변에 카페, 음식점, 학원 등 동네 상가들이 잘 형성되어 있어 거주 기반으로 무난합니다.

4.2. 생활 정보

인근에 은행, 우체국 등 생활 및 행정 인프라가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 잠재적 리스크 및 제한 사항

혐오시설: 지도 서비스 검색 결과, 주거 생활에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법규상 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건폐율 및 용적률 제한을 받습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법) 등에 속해 있어 향후 재건축 또는 증축 시 고도 제한(7층 이하)의 영향을 받습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축에 해당하며, 강서구청 인근의 양호한 주거지에 위치하고 있습니다. 가장 큰 권리 분석 리스크인 '대항력 있는 임차인' 문제가 조건부 매각을 통해 해결되었으므로, 매수인이 인수할 권리상의 부담은 거의 없다고 판단됩니다. 소형 평형 도시형생활주택이지만, 지하철 및 버스 노선 이용이 편리하여 실수요 및 투자 수요 모두에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

첫째, **신축급 다세대:** 2020년 건축물로 비교적 깨끗하고, 승강기 및 필로티 주차장 등 선호도 높은 설비를 갖추고 있습니다.

둘째, **권리 안전성 확보:** 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로, 법적으로 명도 리스크 및 보증금 인수 리스크가 해소되어 안전한 투자가 가능합니다. (단, 입찰 전 최종 확인 필수)

셋째, **교통 및 생활 편의성:** 강서구청 인근의 풍부한 생활 편의시설과 5호선, 2호선(까치산역) 이용이 가능한 준수한 교통 환경을 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

넷째, **소액 투자 가능성:** 감정가 대비 낮은 실투자 금액으로 서울 내 신축급 주거 부동산 확보 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계