나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8556 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 모텔 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 제6층 제604호로서,
(사용승인일: 2021.01.08)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 정방형 토지로서 업무시설(오피스텔-28호) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구
미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8556 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제6층 제604호

* 건물명: K오피스텔 1차

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 건축물 현황:

* 사용승인일: 2021년 1월 8일

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제6층 제604호

* 총 층수: 지하 1층, 지상 8층

* 총 호수: 28호

* 면적:

* 토지면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

* 토지지분: 7.82㎡ (약 2.37평)

* 건물면적: 24.88㎡ (약 7.53평)

* 건물지분: 24.88㎡ (약 7.53평)

* 대지면적(건물 전체): 241.7㎡ (약 73.13평)

* 연면적(건물 전체): 1263.88㎡ (약 382.29평)

* 감정가: 225,000,000원 (2억 2,500만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북동측 인근

* 주위 환경: 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 모텔 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역. 주위 환경 보통.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 도로: 본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 14일자 압류 (강서세무서장)

* 등기부상 총 채권액: 1,027,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (특별매각조건에 따른 임차권 등기 말소 조건 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 (강경석)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 1월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계가 미상으로 명시되어 있으며, 전입일자가 미래 시점인 2025년 1월 23일로 기재되어 있어 실제 임차 관계 및 권리 발생 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 20일

* 확정일자: 2021년 3월 24일

* 배당신고일자: 2023년 6월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: HF 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 적용됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 인한 소멸 기준 및 특별매각조건에 따라 인수 보증금 없음)

* 주요 등기사항 요약 (말소 예정): 소유권이전, 신탁등기말소, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등.

4. 상권분석

* 업무시설(오피스텔) 밀집 지역: 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 모텔 등이 혼재되어 있어 직주근접 또는 소규모 사업 운영에 적합한 환경입니다.

* 지역 상권: 서울화곡초등학교 인근으로 배후 주거 수요 및 유동인구 확보가 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 등을 통한 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 공간으로 활용하기에 적합합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 서울 강서구 지역의 대중교통망을 활용할 수 있습니다. (추가적인 지하철역 등 교통망 정보는 별도 확인 필요)

* 교육: 서울화곡초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변시설: 일반적인 주거 및 상업 밀집 지역으로, 특정 혐오시설은 일반적인 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사(HF) 관련 조건의 구체적인 내용 및 인수 조건 변경에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

* 임차권 말소 조건: 매각 조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 해당 임차인의 권리 관계 및 실제 이행 여부를 명확히 확인해야 합니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 명시됨)

* 건축법규 및 지역 지구제한: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등으로 인한 향후 건축 행위 제한 또는 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 임차인 강 의 권리 상태: 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있고 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 임차 관계 및 발생 가능한 예상치 못한 권리 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 건축 연도를 강점으로 가집니다. 주변 편의시설 및 초등학교 인접으로 주거 생활이 편리하며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 대부분으로, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 한국주택금융공사 관련 인수 조건 변경 사항 및 특별매각조건에 따른 임차권 등기 말소 조건은 매수 전 면밀히 검토해야 합니다. 향후 개발 가능성 및 지역 가치 상승 여력을 고려할 때, 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 내부 상태 및 설비가 비교적 최신입니다.

* 실거주 용이성: 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 공간으로 활용하기에 좋습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 주거 및 업무 단지의 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 강서구 일대 개발 계획 및 도시 정비 사업 추진에 따른 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 225,000,000원

* 본 물건과 유사한 조건의 화곡동 소재 신축급 오피스텔(전용면적 약 25㎡)의 최근 시세는 대략 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 형성되고 있습니다.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물임을 감안할 때, 감정가는 시장가와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 주변 시세 및 경매 경쟁률을 고려하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

* (참고: 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.