나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8556 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제6층 제604호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8556 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제6층 제604호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매2계 2025타경8556 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제6층 제604호 | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 144,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 정보 및 기본 내역

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 케이오피스텔1차 제6층 제604호에 대한 경매 분석 자료입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8556 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제6층 제604호

용도: 오피스텔

감정가: 225,000,000원

토지면적 (지분): 7.82㎡ (약 2.36평)

건물면적 (전용): 24.88㎡ (약 7.53평)

*참고: 오피스텔의 경우 위 건물면적은 전용면적으로 판단되며, 통상적으로 공급면적은 약 41.47㎡ ~ 49.76㎡ (약 12.55평 ~ 15.05평, 전용률 60%~50% 가정) 범위로 추정됩니다.

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 서울화곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 모텔 등이 혼재된 일반상업지역입니다. 주거 환경은 상업지역 특성상 보통 수준입니다.

교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. (지하철역 접근성은 별도 확인 필요)

건물의 특징

2021년 1월 8일 사용승인된 비교적 신축급(8층 건물 내 6층) 오피스텔로, 철근콘크리트구조의 평지붕입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 위생 및 급배수설비, 승강기, 기계식 주차시설, 도시가스 개별난방 등을 갖추고 있습니다.

토지 이용계획

도시지역, 일반상업지역에 속하며, 김포공항과 인접하여 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 건축물의 높이에 제한이 있음을 의미하나, 이미 건축된 건물에는 영향이 없습니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 분석 (특이사항 없음 전제)

본 건은 '부동산강제경매' 사건으로, 채권자가 채무자의 부동산을 강제 집행하는 절차입니다. 강제경매의 경우 통상적으로 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부등본을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 입찰 전 반드시 말소기준권리를 확인하고 임차인 현황 및 대항력 유무를 조사하여 인수되는 권리(특히 대항력 있는 임차인의 보증금)가 없는지 최종 확인해야 합니다. 현재 제시된 정보로는 특이사항 및 주의사항이 별도로 기재되어 있지 않습니다.

2.2. 임대차 관계

제시된 정보에 따르면 '임대관계는 미상'이므로, 현장 조사를 통해 실제 거주자(소유자, 임차인 등)의 점유 관계와 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 리스크가 발생합니다.

3. 입지 환경 및 시장 분석

3.1. 상권 분석 및 생활정보

상권 분석

본건 주위는 다세대, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 일반 상업지역으로, 주로 소형 주거 및 상업 시설이 발달해 있습니다. 화곡동 내에서도 유동인구가 있는 지역으로 판단되며, 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다.

생활정보 및 편의시설

인근에 서울화곡초등학교가 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성은 보통 이상입니다.

혐오시설 분석

감정평가서에는 모텔 등이 혼재되어 있다고 언급되어 있습니다. 또한, 주변 검색 결과에서도 다수의 숙박업소가 영업 중인 것으로 확인됩니다. 일반상업지역 특성상 숙박시설 및 유흥시설이 다수 존재할 수 있어 주거 환경에 다소 영향을 미칠 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

물리적 리스크

2021년 사용승인된 신축급 건물이나, 기계식 주차시설의 경우 유지보수 비용 및 관리의 문제가 발생할 수 있습니다.

법률적 리스크

본건은 토지이용계획상 일반상업지역이긴 하나, 공항 주변의 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)가 적용되므로 향후 재건축 또는 증축 시에는 건축물의 높이 제한 등 규제를 받을 수 있습니다.

시장 리스크

오피스텔 시장은 아파트 시장에 비해 규제나 금리 변동에 민감하게 반응할 수 있습니다. 특히 화곡동 일대는 오피스텔 및 빌라 공급이 많은 지역이므로, 향후 임대 경쟁 심화 가능성이 존재합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본 건 오피스텔은 2021년 사용승인된 신축급 소형 오피스텔로, 전용면적 약 7.53평입니다. 일반상업지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 강제경매 물건으로 권리 분석상 큰 하자는 없을 것으로 예상되나, 임차인의 대항력 유무 확인은 필수적입니다. 감정가 2억 2,500만원은 주변 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 하며, 주거용 및 임대 수익용으로 적합한 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물의 상태가 양호하며 수리 비용 부담이 적습니다.

소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 따라 임대 수요가 꾸준한 소형 평형입니다.

풍부한 인프라: 일반상업지역에 위치하여 생활 편의시설 및 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

강제경매: 권리관계가 단순할 가능성이 높으나, 임차인 현황 조사를 통해 인수할 권리가 없는지 확인해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계