나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8587 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8587 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8587
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제4층 제402호
• 감정가: 295,000,000원
• 최저가: 188,800,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8587 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제4층 제402호 | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 188,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보 및 소재지

법원: 서울남부지방법원

사건번호: 2025타경8587 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 295,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.70㎡ (약 5.66평)

건물면적 (전용): 27.16㎡ (약 8.22평)

건물면적 (공급): 약 35.31㎡ (약 10.68평, 추정치)

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2021.07.14. (신축급 건물)

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 경매 매수인이 잔금을 납부한 후 명도 및 권리관계 처리 부담이 크게 줄어드는 매우 유리한 조건입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 화원중학교 서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다. 주거 편의성 및 역 접근성은 양호한 편으로 판단됩니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 4층입니다. 사용승인일이 2021년 7월 14일로 신축급 건물 상태를 유지하고 있습니다.

내부 구조는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로서 안방, 방1, 거실, 주방, 화장실, 테라스, 발코니, 현관 등으로 구성된 소형 투룸 형태로 이용 중입니다. 개별난방(도시가스), 위생설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 생활에 불편함이 없습니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속해 있어 일반적인 주거 활동에 적합합니다. 다만, 공항 근처 지역의 특성상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 높이 및 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (매우 깨끗함)

본 물건은 부동산강제경매 사건이며 소유자 송OO, 채권자 주OOOOOOO로 파악됩니다.

가장 중요한 권리분석 사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'입니다. 통상적으로 HUG가 대항력을 보유할 경우 낙찰자가 인수할 보증금 문제가 발생할 수 있으나, 본 조건 매각은 해당 리스크를 사전에 제거하여 매수자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 '깨끗한 물건'으로 간주할 수 있습니다. 명도 책임도 사실상 사라지므로 매우 안전합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가. 공법상 제한: 강서구 화곡동 특성상 공항 관련 규제(수평표면구역 등)가 존재하여, 이는 장기적으로 재건축이나 대규모 증축에는 제약이 될 수 있습니다. 현 이용 상태에서는 영향이 미미합니다.

나. 혐오시설: 인근에 주요 광역 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 기피 시설 등)은 검색 결과 확인되지 않았습니다. 일반적인 주택지대로서 지역 내 소규모 생활 시설은 존재할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 화원중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 일반적인 근린생활시설 및 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 생활 편의시설 접근성은 보통 이상으로 판단되며, 2021년에 건축된 신축급 건물이라 주거 쾌적성 또한 우수합니다.

4.2. 투자 포인트

가. 권리관계의 안전성: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건이 붙어 있어, 경매의 가장 큰 리스크인 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다. 초보 경매 투자자에게도 안전하고 명확한 물건입니다.

나. 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물의 상태가 매우 양호하여 추가적인 수리비용 부담이 적습니다.

다. 실수요 및 임대수요: 5호선 화곡역 접근성을 바탕으로 소형 투룸 구조는 1~2인 가구 실수요나 안정적인 월세 임대수요가 꾸준한 상품입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계