나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8510 [1] 서울특별시 강서구 외발산동 231-10 센트리움 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 외발산동 소재 ""서울수명중학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 학교, 공항, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2018년 12월 10일)
외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.(후첨, 내부구조도참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 기준 주택임차권 등기사항 있음.
-임차보증금:금235,000,000원(2021년6월19일 금10,000,000원증액)/임대차계약일자:(1)2019.6.10(2)2021.6.19/확정일자:(1)2019.6.27(금225,000,000원)(2)2021.6.21(증액한 금10,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8510 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 외발산동 231-10 센트리움 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 9천만원

토지면적: 23.20㎡ (약 7.02평)

건물면적: 29.29㎡ (약 8.86평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

주요 권리사항: 대항력있는임차인, 공동담보

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 2018년 12월 10일 사용승인, 지상5층 건물 중 2층 201호

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 외발산동 소재 서울수명중학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 학교, 공항, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

북측으로는 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 10월 31일자 의정부세무서장의 압류입니다.

말소되지 않는 권리로는 을구 3번의 주택임차권(2023년 8월 16일 등기, 임차인: 양덕금)이 있습니다.

이 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 임차권입니다.

총 임차보증금은 2억 3천 5백만원(2019년 6월 10일 계약, 2021년 6월 19일 증액)이며, 확정일자는 각각 2019년 6월 27일(2억 2천 5백만원) 및 2021년 6월 21일(1천만원 증액)입니다.

따라서, 본건 낙찰자는 임차인의 보증금 잔액을 인수할 위험이 존재합니다.

1.3. 상권분석

주변에 다세대주택, 아파트, 학교, 공항, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

인근의 최근 거래 사례를 볼 때, 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택의 경우 면적 34.51㎡가 2억 3천 9백만원, 43.58㎡가 2억 7천 9백만원에 거래되었습니다.

본건과 유사한 면적(약 29.29㎡)의 신축 건물이라면 약 1억 9천만원에서 2억 2천만원 사이의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울수명중학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태와 상업 시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다. 총 보증금 2억 3천 5백만원 중, 경매 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

특히, 공항 인근 지역 특성상 소음 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

신축 건물로 인한 시세 상승 가능성도 있으나, 가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크입니다.

감정가 1억 9천만원은 해당 물건 자체의 가치를 반영한 것으로 보이나, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하면 실제 총 투자 비용은 훨씬 높아질 수 있습니다.

따라서 철저한 권리 분석과 예상 인수 금액 산정을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

서울 강서구의 주거지로서의 기본적인 수요를 갖추고 있습니다.

임차인의 보증금 인수 부담을 감안하여 저가에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 9천만원이며, 인근 신축 다세대주택의 시세는 면적당 약 640만원~690만원 수준입니다.

본건의 건물면적(29.29㎡)을 기준으로 시세는 약 1억 9천만원 ~ 2억 2천만원 범위로 추정됩니다.

단, 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 3천 5백만원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 낙찰 후 총 지출 금액은 입찰가와 인수 보증금의 미회수분을 합한 금액이 됩니다.

따라서, 순수 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 제외한 본건 자체의 가치에 집중하여, 감정가 및 시장 시세를 종합적으로 고려한 가격으로 접근해야 합니다.

본 건의 현 시세와 감정가를 고려하여, 인수 보증금 부담을 감안한 적정 입찰가를 2억 1천만원으로 제안합니다.

다만, 이는 예상치이며, 실제 낙찰가는 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자에 따라 달라질 수 있습니다.

가장 중요한 점은, 최악의 경우 입찰가에 더해 임차보증금 미회수분을 모두 부담해야 할 수 있다는 점을 반드시 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.