나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8958 [1] 서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8958 [1] 서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8958 | 소재지: 서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제4층 제402호 | 감정가: 443,000,000원 | 최저가: 354,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본 정보 및 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8958 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

본 물건의 소재지는 서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제4층 제402호로, 용도는 다세대주택입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 현재 소유자와 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 다세대주택은 전용면적 58.87㎡ (약 17.81평)이며, 대지권 면적은 34.94㎡ (약 10.57평)입니다.

토지 및 건물 제시외면적은 0.00㎡로, 공부상 면적과 실제 면적의 차이는 없는 것으로 확인됩니다. (공부와의 차이: 없음)

2. 감정평가 요약 및 입지 분석

2.1. 감정평가 요약

본 물건의 감정가는 443,000,000원으로 산정되었습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택(다세대주택)이며, 외벽은 인조석 석재치장 등으로 마감되었습니다.

설비 내역으로는 급배수, 위생, 도시가스, 승강기, 소방, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.2. 입지조건 및 교통상황 (입지조건)

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 ""수궁동주민센터"" 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 단독주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

주변이 자연 녹지로 둘러싸여 있어 비교적 조용하고 아늑한 주거 분위기를 형성하고 있습니다.

본건으로 차량 진출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리 관계 및 분석

3.1. 경매 정보 및 채권 관계

본 물건은 소유자와 채무자가 동일한 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO인 부동산강제경매입니다.

3.2. 권리분석 및 특이/주의사항

가장 중요한 주의사항은 ‘임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각’입니다.

이는 임차권자가 매수인에게 대항력을 주장하지 않는다는 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 임차보증금 전액을 인수할 위험은 적으나, **조건부 매각의 세부사항**을 법원 기록을 통해 반드시 최종 확인해야 합니다.

임대차 관계 및 기타 참작사항은 미상으로 확인되어, 현장 조사 및 명도 계획 수립 시 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 주변 환경 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 기존 주택지대 내에 위치하며, 노변 근린상가 및 근린생활시설 등 생활 편의 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

행정 구역상 서울에 속하지만 생활권 상으로는 경기도 부천시 역곡동 및 부천시내와도 연계성이 있으며, 조용한 전원생활형 주거지역의 성격이 강합니다.

인근에 수궁동주민센터가 소재하며, 주변에는 궁동종합사회복지관 등 복지시설이 위치하고 있어 생활 정보를 얻기에 용이합니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 혐오시설

본건이 속한 수궁동 일대는 서울특별시 외곽 지역으로 자연 녹지가 풍부하여 주거 환경이 쾌적하나, 잠재적 리스크가 존재합니다.

검색 결과, 본 지역은 비행기가 이착륙하는 항로에 위치하여 *항공기 소음*이 발생할 수 있다는 점을 중요한 잠재적 리스크로 판단해야 합니다.

이는 주거의 질에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 소음 수준을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

그 외 대규모의 폐기물 처리 시설이나 기피 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

서울특별시 구로구 궁동은 자연친화적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 감정가는 4억 4천 3백만 원으로 책정되었습니다.

대항력 포기 조건부 매각이므로 권리상의 큰 위험은 제거된 상태이나, 매각 조건을 명확히 파악하고 입찰해야 합니다.

전용면적 17.81평으로 실거주 목적의 소형 주택 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지 위에 건축된 다세대주택으로, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하여 주거 환경이 양호합니다.

권리 안정성: 채무자 겸 소유자이며, 임차권자가 대항력을 포기하는 조건이므로 명도 부담과 임차보증금 인수 리스크가 상당히 낮습니다. (단, 조건 이행 여부 최종 확인 필수)

실속형 주거: 서울 외곽이긴 하나 서울 내 주거 지역에서 비교적 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능한 실속형 투자 물건입니다. (전용 약 17.81평)

리스크 관리: 항공기 소음 발생 가능성 및 임대차 관계(미상)에 대한 추가적인 현장 조사 및 확인 작업을 통해 잔존 리스크를 관리해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계