나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9458 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9458 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경9458 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제4층 제402호 | 감정가: 337,000,000원 | 최저가: 269,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 강서구 화곡동 다세대주택 투자 분석

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9458 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 337,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적: 17.42㎡ (약 5.27평)

건물 전용면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (없음)

토지 지분율: 1742.0000000000002

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제4층

사용승인일: 정보 없음 (감정평가서상 도시형생활주택으로 이용 중)

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡본동 주민센터 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택이 밀집된 일반 주거지역입니다. 도로 접근성은 보통이며, 남서측 및 남동측으로 까치산로18나길과 각각 접하고 있어 차량 진출입은 용이합니다.

지하철 5호선 화곡역까지는 약 960m 거리로 도보 약 13~14분 내외로 접근 가능하며, 5호선 우장산역도 도보권에 위치합니다. 주위에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 및 주변 환경

주변은 주거 밀집 지역으로, 화곡본동 주민센터를 중심으로 한 근린생활시설 및 소규모 상권이 발달되어 있습니다.

도시형생활주택 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설(소형 마트, 음식점, 병의원 등) 이용은 편리합니다.

인근에 공공시설 및 교육시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리관계 분석

본 건은 소유자와 채무자가 동일인(서O)인 부동산강제경매 사건입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로, 지분경매가 아니며 통상적인 경매로 진행됩니다.

등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸되는 것을 전제로 입찰해야 하며, 최종 입찰 전 상세 등기부 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (주의사항)

가장 큰 리스크는 임차인 관련 주의사항입니다. "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이므로, 낙찰자는 *해당 조건의 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다*.

만약 이 조건이 충족되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 잔액이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 주택도시보증공사(HUG)나 법원에 해당 조건의 이행 가능성 또는 포기 확약 여부를 철저히 확인해야 하는 고난도의 물건입니다.

3.3. 공법상 제한

도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 특히 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면)에 해당되어 향후 재건축 또는 증축 시 고도 제한 등 건축 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 소형 다세대주택으로, 역세권(화곡역) 도보 접근이 가능한 위치에 자리하고 있습니다. 소액 투자 및 실거주를 고려할 때 선호도가 높은 소형 평수이며, 신축급 도시형생활주택이라는 장점이 있습니다.

다만, 가장 큰 걸림돌은 권리분석상의 '임차보증금반환청구권 포기 조건'이며, 이 조건으로 인해 유찰이 반복되거나 낮은 낙찰가율이 형성될 가능성이 있습니다. 따라서 권리분석을 완벽하게 처리할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 소형 주택 투자: 전용 6.26평의 소형 평수로, 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 주거 형태입니다.

2. 교통 및 생활 편의성: 5호선 화곡역 도보 이용 및 화곡본동 생활권 이용이 용이합니다.

3. 시세 대비 메리트: 감정가(3.37억원) 대비 충분히 저렴한 가격에 낙찰받을 경우, 화곡동 소형 빌라 시세 대비 투자 메리트가 발생합니다.

4.3. 결론

임차인 관련 특별 매각 조건을 해결할 수 있는 경우(예: 주택도시보증공사(HUG)와의 명확한 협의 또는 확약 증명), 안전하고 수익성 높은 투자가 될 수 있습니다. 일반적인 경매 물건보다 난이도가 높으므로, 전문적인 법률 자문을 필수로 거친 후 입찰해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계