나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8375 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 678-19 천우네오젠 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8375 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 678-19 천우네오젠 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8375
• 주소: 서울특별시 강서구 내발산동 678-19 천우네오젠 제4층 제401호
• 감정가: 349,000,000원
• 최저가: 223,360,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8375 | 소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 678-19 천우네오젠 제4층 제401호 | 감정가: 349,000,000원 | 최저가: 223,360,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8375 (1)이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 본 물건은 서울 강서구 내발산동에 위치한 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로, 총 감정가는 349,000,000원입니다.

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 678-19 천우네오젠 제4층 제401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형다세대)

토지면적: 32.06㎡ (약 9.70평)

건물면적: 28.34㎡ (약 8.57평) (전용면적)

건물의 구조는 2020년 11월 3일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 7층 건물 내 제4층입니다. 내부 이용상태는 방 2개, 거실, 주방, 화장실 등으로 구성된 소형 주택입니다.

1.2. 감정 평가 요약

본 물건은 다세대주택, 도시형생활주택, 아파트단지, 근린상가 등이 혼재한 기존 주택지대에 위치하며, 제반 주위환경은 보통시됩니다. 도시가스 개별난방 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 토지는 인접 필지 대비 평탄한 세장형이며, 북서측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울 강서구 내발산동 '명덕고등학교' 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 다세대주택, 생활편의시설이 잘 갖춰진 주거지역 내에 자리하고 있습니다. 소형 주거시설이지만 신축급(2020년 사용승인)의 장점을 가지며, 2룸 구조로 1인 가구 및 신혼부부에게 적합한 실속형 물건입니다.

2.2. 교통 및 주변 환경

교통상황은 보통 수준 이상으로 판단됩니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 '발산역'이 위치하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

주변에는 명덕고등학교를 비롯한 교육시설과 중대형 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 관계

본 경매는 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 제시외 건물은 없으며, 토지 지분율 및 건물 지분율 모두 100% 매각하는 것으로 보입니다. (단, 등기부등본 확인 필수)

3.2. 주의사항 분석 (핵심 권리)

본 물건의 가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다.

* **권리 분석 의견:** 통상적으로 임차인의 보증금 대항력은 매수인(낙찰자)이 인수해야 하는 부담으로 작용하지만, 본건은 **주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 조건**으로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 임차보증금에 대한 인수 부담이 없습니다. 이 조건은 경매 리스크를 크게 줄여주는 매우 긍정적인 요소이며, 명도(인도) 과정 역시 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 입찰 전 정확한 조건을 재확인해야 합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 상권 및 생활정보

본건 주위는 주거 밀집 지역으로, 이미 형성된 주택지대 내에 위치합니다. 발산역 상권 및 주변 근린생활시설을 이용하기 편리하며, 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 소형 아파트 및 다세대/도시형주택의 수요가 꾸준한 강서구 내에 위치한다는 점이 장점입니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 제한사항

* **토지이용 제한:** 본 물건의 토지는 제3종일반주거지역으로 용적률 혜택을 볼 수 있으나, 공항 근접 지역의 특성상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등 항공기 운항 및 군사 시설 관련 규제를 동시에 받고 있습니다. 이러한 제한은 향후 재건축/재개발 시 고도 제한 등으로 작용할 수 있습니다.

* **교육 환경 보호 구역:** '상대보호구역' 및 '절대보호구역'에 속해 있어 교육 환경 저해 시설 설치가 제한될 수 있습니다.

* **혐오시설 여부:** 현장 확인 시, 대규모의 혐오시설은 없는 것으로 판단되나 (감정평가서상 '주위환경 보통시됨'), 김포공항 관련 소음 여부 및 주변 환경의 상세한 변화는 임장(현장 조사)을 통해 반드시 확인해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

* **안정적인 권리 관계:** HUG의 대항력 포기 조건으로, 낙찰 후 임차인 보증금 인수 리스크가 제거됩니다.

* **신축급 주택:** 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 별도의 대규모 수선 없이 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* **입지:** 5호선 발산역 접근성이 양호하며, 서울 내 주요 업무 지구로의 이동이 편리합니다.

5. 종합 의견

5.1. 컨설턴트 의견

본 물건은 서울 강서구의 안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 2020년 준공된 신축급 다세대주택입니다. 특히 **주택도시보증공사의 대항력 포기 조건**은 경매 물건으로서 매우 큰 장점이며, 권리상의 불확실성을 해소하여 안정적인 투자를 가능하게 합니다.

다만, 공항 및 군사 관련 고도 제한 규제를 받는 지역임을 인지하고, 향후 개발 가치보다는 **실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익형 투자 물건**으로 접근하는 것이 바람직해 보입니다. 감정가가 비교적 합리적인 수준으로 판단되므로, 현장 임장 및 주변 시세 조사를 통해 경쟁률을 고려한 적정 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계