나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8474 [1] 서울특별시 양천구 목동 785-4 형지그레이스 제비동 제1층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8474 [1] 서울특별시 양천구 목동 785-4 형지그레이스 제비동 제1층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8474 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동 785-4 형지그레이스 제비동 제1층 제202호 | 감정가: 339,000,000원 | 최저가: 271,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8474 (1)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 785-4 형지그레이스 제비동 제1층 제202호

감정가: 금 339,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황 및 특징

토지면적: 25.98제곱미터 (약 7.86평)

건물 전용면적: 44.29제곱미터 (약 13.39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (4층 건물 중 1층 소재)

사용승인일: 2021.06.02. (비교적 신축 건물)

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 기본적인 위생/급배수/난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경 (입지조건, 상권분석, 생활정보)

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '강서고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 과밀억제권역에 해당합니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 감정평가서 정보에만 근거하며, 구체적인 상권, 생활편의시설, 주변 혐오시설 등에 대한 외부 검색 정보는 포함하고 있지 않습니다.)

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

북측 및 남측으로 각각 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

채무자/소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

경매 진행은 채권자의 강제경매 신청에 의한 것입니다.

임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 주의사항 (핵심 권리 분석)

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

분석: 본 경매의 가장 핵심적인 특이사항이며, 매수인의 명도(건물 인도) 리스크를 최소화시켜주는 조건입니다. 대항력을 가진 임차인 또는 주택도시보증공사가 매수인에게 대항력을 포기하고 매각이 진행되므로, 낙찰자는 복잡한 권리 관계 승계나 대항력으로 인한 보증금 인수 부담 없이 명도를 진행할 수 있어 권리분석상 매우 유리합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 잠재적 리스크

임대관계가 미상인 점은 명도 준비 시 임차인의 현황을 재확인해야 하는 리스크 요인입니다. 다만, 앞서 언급된 대항력 포기 조건에 따라 명도 난이도는 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

대공방어협조구역 등 군사시설 및 교육환경 보호구역(상대보호구역)에 해당하므로, 향후 증축이나 용도 변경 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

투자 포인트:

1. 우량한 권리 관계: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 있어 명도 리스크가 거의 해소된 '깨끗한 물건'입니다. 초보 투자자에게도 유리할 수 있습니다.

2. 비교적 신축: 2021년 준공된 다세대주택으로, 노후도가 낮아 향후 관리 비용이나 선호도 측면에서 장점을 가집니다.

3. 목동 입지: 서울 양천구 목동 소재로 주거 선호도가 높은 지역에 위치하고 있으며, 강서고등학교 인근으로 교육 환경과 인접합니다.

종합 의견:

본 물건은 양천구 목동이라는 양호한 입지에 위치한 신축급 다세대주택으로, 감정가가 3억 3천 9백만 원으로 책정되었습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 권리가 소멸되는 조건(HUG 대항력 포기)으로 매각되어 권리 분석 및 명도 절차가 매우 간결하다는 큰 장점을 가집니다. 실수요 및 안정적인 임대수익을 목표로 하는 투자자 모두에게 긍정적으로 검토될 수 있는 물건입니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 주변 시세 및 정확한 임차 현황을 파악해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계